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房屋买卖合同纠纷

原告王某某，女，29岁

被告吕某某，男，45岁

被告李某某，女，44岁

第三人：中介公司

原告王某某诉称：吕某某与李某某系夫妻关系。原告王某某和吕某某经中介公司订立了房屋买卖居间合同，约定：原告从二被告处购买坐落在门头沟区房屋一套，原告按约定支付了定金2万元，现二被告违反合同约定拒绝履行合同，原告要求解除房屋买卖居间合同，要求二被告给付违约金17.9万元、赔偿居是服务费用1.7万元。

二被告辩称：双方订立的房屋买卖居间合同因房屋未办理的有权变更登记手续而不成立。我们同意返还2万元定金，并可以在5000元以内补偿原告的损失，但不同意原告其他的诉讼请求。

第三人中介公司陈述：我公司听从法院判决。

法院经过审理查明：二被告系夫妻关系，争议房屋原登记所有权人为吕某某。2010年2月28日，原告与吕某某和第三人签订房屋买卖居间合同，约定：原告从吕某某处购买争议房屋，价格89.5万元，定金2万元，2010年3月19日给付首付款37.5万元，余款以贷款方式支付；原告应当支付第三人居间信息费用22370元；如因出卖卖主原因造成本合同不能履行，出卖方应当双倍返还定金，退还已收房款，同时自违约之日起3日内分别向买受方和第三方支付约定成交价20%的违约金，造成损失的，还应当赔偿损失。合同订立后，原告按约定给付吕某某定金2万元，并支付第三方居间信息服务费1.7万元。同月11日，吕某某以夫妻意见不一致为由向原告送达解除房屋买卖居间合同的函，要求终止合同。后二被告将争议房屋另售他人。在审理中，吕某某在本院首次询问时，本人承认订立合同过程中其妻李某某在场，李某某亦未能提供相反证据。

法院经过审理认为：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。房屋所有权登记系行政管理性规范，不是房屋买卖合同的生效要件。依法成立的合同，自成立时生效。房屋买卖居间合同系三方当事人的真实意思表示，亦未违反法律和行政法规的强制性规定，当属有效。三方当事人应当按照约定履行自已的义务。二被告汉有合法理由拒绝履行房屋买卖居间合同，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。二被告不能继续履行房屋买卖居间合同，原告要求解除合同，二被告同意返还，本院不持异议，因二被告的违约行为致使房屋买卖居间合同解除，二被告应当按照约定支付违约金，违约金金额由本院根据原告订立房屋买卖居间合同后对合同履行及可得利益的预期、支付费用的实际损失、二被告违约情节、争议房屋的市场背景等实际情况予以判定。原告在三方订立的合同约定范围内支付的居间信息服务费用，系原告因不能继续履行房屋买卖居间合同受到的合理、可预见的损失，二被告应予赔偿，但鉴于本院已经判决二被告按照约定赔偿原告违约金，故对原告主张的预期损失不支持。

综上所述，法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条，第四十四第一款，第一百一十四条第一款之规定，判决如下：

一、原告、吕某某、第三人于2010年2月28日签订的房屋买卖居间合同解除。

二、二被告于本判决生效之日起七日内返还原告定金二万元，并赔偿原告违约金十七万九千元，共计十九万九千元。

三、驳回原告其它诉讼请求。

此案判决后二被告不服该判决，上诉至北京市第一中级人民法院，本律师做为被上诉人二审诉讼代理人，现此案二审已审结，判决结果为：驳回上诉，维持原判。被上诉人（一审原告）对律师工作表示满意。