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北京拆迁系列之：次承租人如何获得拆迁补偿

【案情简介】
    2007年章女士及其家人在北京市大兴区某农村集体土地上承租了一处闲置厂房，生产经营北京市大兴区振邦粘合剂厂，该厂房系从一承租人黄先生手中转租而来，租赁合同一年一签。为了生产经营的需要，章女士在厂房空地上私自搭建了车间厂房等附属设施（违法建筑）。
    2010年初章女士经营的厂房区域被划为北京市经济技术开发区，相关部门开始逐户大面积拆迁，因为章女士系次承租人，拆迁人拒绝与其协商拆迁补偿事宜，让其找承租人黄先生自行协商，但是趋利避害是人的天性，已经与拆迁人签订补偿协议的承租人黄先生此时早已难寻踪迹。因为章女士缺乏法律常识其与承租人黄先生签订的租赁合同中也并没有关于拆迁补偿的任何约定。时间一天一天拖了下来，章女士周边的建筑早已被夷为平地，章女士与承租人黄先生签订的租赁合同期限业已届满。面对拆迁部门一遍一遍的强令搬迁，章女士一家人束手无策。最终在2011年1月在拆迁人组织的强拆大攻势面前，章女士一家自行将机器设备搬出了厂房……
    2011年3月份遭受逼迁一分钱补偿都未得到的章女士心有不甘，毅然决定聘请北京圣运律师事务所的拆迁维权律师王优银、杨波两位律师介入维权。

【办案掠影】

拆迁维权第一辑---依法调查拆迁的合法性，敲开拆迁维权之门
    王优银、杨波两位律师介入本案后，仔细分析研究了案情认为根据章女士的情况：其一、非接受补偿主体（法律未明确规定次承租人的被拆迁人地位）；其二、非在被强拆前聘请律师介入；其三、强拆现在已经超过救济时效；其四、其私自建设的厂房车间没任何建设及产权手续系违法建筑。其五、凭借章女士与承租人黄先生签订的租赁合同寻求民事诉讼途径解决，起诉承租人甚至出租人的话（租赁合同中对拆迁补偿的事宜未做任何约定）于事无补，没有任何意义，甚至还会给委托人造成沉重的经济及时间成本。面对其他律师都不敢接认为这个案子没法做的案子，就真的能难倒我圣运律师吗？经过深思熟虑王优银、杨波两位律师决定先从拆迁的合法性入手对拆迁主体及拆迁手续做一个全面的调查了解，再顺藤摸瓜决定下一步的维权方案。针对涉案区域属于农村集体土地的情况，维权律师指导委托人向相关部门申请了政府信息公开，调查的结果令两位律师大为震惊，涉案拆迁区域竟然没有任何拆迁法律手续。自此本拆迁补偿案的维权方案初步形成，胜利曙光近在眼前。

拆迁维权第二辑---依法申请查处非法拆迁，以子之矛攻子之盾
    因为相关部门的拆迁没有任何法律手续，王优银、杨波律师指导委托人章女士以利害关系人的身份向北京市大兴区建设委员会申请查处相关部门非法拆迁的行为。但是在我国目前拆迁利益共同体的土地财政国情之下，大兴建委又怎么可能去将非法拆迁的部门予以查处、制裁呢？！子之矛又怎么会去攻子之盾呢？自此本案陷入僵局，但是本案也因此被顺利引入了下一步维权机制---行政复议大兴区建委查处非法拆迁不作为……一切尽在我维权律师掌握之中。

拆迁维权第三辑---行政复议是拆迁维权的万能法门
    行政复议是我国大行政化政治格局下具有中国特色的法律监督机制，该程序的设定对促进我们党政机关自我监督、自我制约起到了意想不到的效果。拆迁维权案件中涉及到大量的行政复议工作，但是如何运用、把握何种时机运用、选择何种法律关系运用对案件的结果至关重要，操作不当会造成全盘皆输！根据案情进展我维权律师指导委托人毅然将大兴区建委查处非法拆迁不作为及拆迁许可证政府信息公开不作为向北京市建委提起了行政复议。我国的行政自律监督模式效果明显复议结果可想而知，复议机关先后于2011年7月5日及2011年8月1日作出了（京建复字【2011】199号）、（京建复字【2011】204号）行政复议决定书，一个是驳回决定；一个撤销决定。但是这绝非我维权律师及委托人的本愿，为委托人获取利益最大化，拿到合理的补偿款才是本案的目的所在。
拆迁维权第四辑---拆迁征地行政诉讼验证司法权理性回归
    “上攻伐谋”通过行政复议我维权律师掌握了被告害怕司法监督的弱点，根据案情进展，王优银、杨波两位律师利用在行政复议中得到的信息及证据及时指导委托人将北京市大兴区建委告上了法庭。在当今中国大多数人都有法院与政府系一家人的观念，都认为法院在行政诉讼案件中不会帮也不敢帮老百姓解决任何事情。如果都这么认为就大错特错了，很多维权机会就会白白丧失。2011年8月12日章女士诉北京大兴区建委查处非法拆迁不作为案在大兴区法院第五法庭开庭，2011年9月16日章女士诉北京大兴区建委拆迁许可政府信息公开不作为案同样在该院第五法庭开庭。自第一个案子开完庭后拆迁人就帮着委托人将涉案房屋的承租人黄先生找到，与其共同主动找委托人协商具体补偿事宜；等第二个案子开完庭，补偿款的数额就已经谈得差不多了。2011年10月12日由拆迁人做担保，承租人黄先生与委托人章女士签订了拆迁补偿协议，从被排斥在拆迁补偿主体之外到27万元拆迁补偿款，我拆迁专业维权律师再次创造了从”根本不可能”到”在我这里没有不可能”的传奇。
    2011年10月13日章女士将起诉北京大兴区住建委的两个案件从大兴区法院撤诉，北京市大兴区振邦粘合剂厂拆迁补偿维权案历时八个月胜利结束。

【律师说法】

    圣运律师杨波：拆迁征地行政诉讼，行政法治之博弈。本案最终在我们的人民法院得到妥善解决，充分说明新形势下我国的法院担当起了排解纠纷、化解矛盾的中流砥柱。拆迁征地行政诉讼赢官司不是目的，最重要的是行政诉讼过程中被告的态度转变，从一开始推诿、躲让到主动勒令拆迁人找事主与被拆迁人协商补偿事宜并最终完成。在这一过程中拆迁维权律师的旁敲侧击、穿针引线起到了不可或缺的作用，我们的行政机关及拆迁人甚至被拆迁人也因此历练了我国行政法治的进程。

王优银律师，11年法律维权执业经历，《中国律师》杂志、《中国律师网》特邀评论员，北京市律师协会行政法委员会委员，中国百强大律师，征地拆迁业务首席律师，电话：13811117637，邮箱：china-lawyer@126.com，拆迁维权网：www.dingzihu888.com，承诺仅为被拆迁户维权的专业律师。QQ：373871012 拆迁维权QQ群：85211357；127500696；127501291