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江苏拆迁系列十六：农村自建房补偿实现从0到100万的跨越

江苏拆迁系列十六：农村自建房补偿实现从0到100万的跨越

【案件回放】
      赵克伟、李佩文系江苏扬州市西湖镇司徒村村民，2003年因结婚建房需要，由李佩文向江苏扬州西湖镇电力新村申请落户并建房一套。建成后的房屋即位于司徒路南侧、邗江北路东侧“新庄小区”，评估表上建筑面积是359.38平方米，市值100万。时隔多年，2007年7月，当年尽管没有经过国土部门和规划部门审批，但经过合法的手续自建且得到村组郑重承诺办理相关证明的房屋却被告知竟是新庄19户非法占地的房屋之一。8月21日，维扬区公安、国土、城管联合发出一份无任何印章的通告，要求其在限期内“主动”退出。后多次上访未果。2009年8月1日，扬州市房产管理局张贴《拆迁通告》与《房屋拆迁许可证》。8月23日，扬州市维扬房屋拆迁置业有限公司发放《西湖镇新庄地块拆迁工程宣传材料》。在以扬州市蜀岗生态新区管理委员会为责任人的高度负责协调之下，10月强拆完毕。评估价值仅20余万，并且补偿款并未落实。
       于是赵克伟、李佩文遂委托圣运律师事务所赵健律师与王优银律师为其维权。

【办案手记】
一、撤销非法的行政处罚决定——重中之重
       经分析，赵律师认为本案的核心在于国土局的行政处罚决定，对该处罚决定的撤销将会使其他具体的行政行为的合法性失去存在的根基，因此该诉讼成为整个维权体系之关键。
       赵健律师果断于2009年11月9日向维扬区人民法院以扬州市国土资源局为被告提起行政诉讼。诉讼中，国土局企图通过偷换概念方式混淆客观事实，辩称其处罚对象为违法占地行为而非李佩文房产；处罚主体是村民委员会而非李佩文；同时其房产属于村委会委托代建房。针对国土局此种毫无根据的谬论赵律师一针见血的指出，国土局处罚的本质实际上是让原告李佩文对村委会的违法占地行为承担实质责任的同时还要剥夺其享有的维权程序和实体上的权利。
       赵健律师从实体与程序两个角度缜密论证国土局的行政处罚决定毫无法律依据。赵律师指出，国土局称其处罚的对象不是原告李佩文及其房产是滑天下之大稽根本站不住脚。微观的事实实体层面，赵律师根据《物权法》、《农村村民组织法》及相关法律的规定，提供了李佩文属于司徒新村集体经济组织成员，无房证明、相关手续、土地费用缴纳收据，建房协议书等确凿证据证明所拆房屋为李佩文合法自建房，依法享有合法土地使用权和房屋所有权。扬州国土局处罚的房产属于原告的合法房产，处罚决定认定事实错误。程序层面扬州市国土资源局在做出行政处罚决定之前未查明案件事实，之后也未依法送达，剥夺了原告的知情权、陈述权、申辩权、救济权，程序显然严重违法。赵律师更是站在宏观的社会和谐、国家机关形象的重塑以及法律权威的维护的高度上要求法院对国土局此种滥用行政职权的行为依法做出判决。
       一审扬州市维扬区法院无视客观事实与法律规定，于12月14日错误地以李佩文诉讼主体资格不适格为由驳回了起诉。2010年1月赵律师遂向扬州市中院提起上诉，要求撤销一审法院裁定。中院以一审法院根本就没有进入实质性审查就直接以没有诉讼主体资格为由裁定驳回违法为由裁定发回重审。
       最终拆迁方再被多次打击之下不得不妥协，与李佩文私下达成协议：安置房总建筑面积220平方米，该房市场价值约合100余万。
二、王优银律师“拆迁组合诉讼理论”在本案中的完美运用
       然而在双方利益博弈的过程之中并非呈现出单线型模式，单围绕撤销国土局处罚决定这一核心提起的诉讼就多达10余个，彰显出首创人王优银律师“组合诉讼理论”在拆迁维权中的实践价值。“组合诉讼”就是充分利用法律手段，利用一般政府具体行政行为是由若干个先置的具体行政行为作为证据作出的这一现状，在启动“民告官”打击其最终侵权的具体行政行为之前，首先通过政府信息公开得知其他前置具体行政行为的文件，然后层层进行“手术刀式”精确的违法追究，以期获得最终具体行政行为违法的证据。即以对方的力量打击对方。
       就在赵健律师诉国土局之前，2009年9月30日，扬州市蜀岗生态新区管理委员会已以李佩文对其土地使用权造成妨碍为由向维扬区人民法院起诉要求李腾空房屋并在过程中提起先予执行。管委会欲通过将本为行政性质案件转化为民事案件的方式利用法院达到使该案形成既判力，即造成前置系列程序合法的既定事实使快速拆迁“合法化”。维扬区法院后在诉国土资源局判决尚未作出、《行政处罚决定书》的合法性尚无定论之时便于12月7日开庭后当庭错误地作出了李佩文腾房判决；暂且不论用民事程序审理具体行政行为的合法性，就民事诉讼程序本身也严重违背民事诉讼法及民诉法意见之规定将普通程序简易审。12月31日，赵健律师以一审法院认定事实错误、审判程序违法、没有法律依据的情况下作出提出上诉，豪无悬念地最终二审法院裁定中止本案诉讼。同时赵健律师针对维扬区人民法院在未尽审查调查职责之下作出的先予执行裁定于2010年1月20日向扬州市中院提起国家赔偿，这不仅是对于李佩文物质损失的补偿和精神上的慰藉，同时也是组合诉讼之精髓所在。
       2009年10月13日，赵健律师就扬州市房产管理局颁发《拆迁许可证》违法将其起诉至扬州市广陵区人民法院。要求依法撤销所颁发的拆迁许可证。赵律师从处罚决定书、项目批文、规划许可证、资金相关证据、拆迁计划和拆迁方案、申请拆迁许可证和延期申请以及拆迁许可证存根和拆迁公告等证据的真实性、关联性和合法性三个方面进行了充分的论证，11月30日，扬州市广陵区人民法院竟简单地以李佩文与被诉的拆迁许可行为之间不存在法律上利害关系为由裁定驳回了李佩文起诉。赵健律师针对一审法院悍然违反法律的规定，武断作出驳回原告诉讼的错误裁定的行为随即便向扬州市中院提起上诉，根据《城乡规划法》及《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的司法解释》，指出一审法院在实体与程序上均存在严重的违法之处，依法应当被撤销。最终二审法院以事实的认定必须建立在国土局的行政处罚决定的基础上故同样作出中止本案诉讼的裁定。
       赵健律师在诉扬州市房产管理局颁发《拆迁许可证》违法一案中发现扬州市房产管理局提交的证据材料中，扬州市人民政府作出了《批复》，批准扬州维扬发展投资有限公司取得申请人房屋所在区域的土地的土地使用权。2009年12月12日，赵律师随后就维扬区人民政府未尽实体审查和形式审查义务就违法作出批准土地使用权的行为，违反了《土地管理法》及相关法律规定，侵害了申请人的合法财产权益为由向扬州市人民政府提出行政复议。扬州市人民政府以该房产已经被没收，原告与拆除行为没有利害关系为由驳回了原告的复议。2010年2月4日，赵健律师将扬州市维扬区人民政府起诉至向扬州市中级人民法院。该院本案的审判须以其他相关行政案件的审理结果为依据为由作出中止本案诉讼裁定。
       本案中各个诉讼环环相扣，诉国土局处罚决定 管委会排除妨碍民事诉讼 撤销房管局违法拆迁许可证诉扬州市政府土地使用权批复违法，所有程序中国土局处罚决定的合法性是重要前提，但在实践中对方往往会以在后续程序中造成既定事实的方式使前置程序中本身不合法的文件合法化。而组合维权的精髓恰恰在于从前置程序特别是根源处打击对方违法点，使对方通过在后续程序中确认合法性以达到快速执行的企图不得不落空。

【律师说法】
       本案中李佩文房屋从性质上看属农村自建房。此种形态在我国目前农村地区非常普遍，赵健律师提示“农村建房必须先要经过城建、规划、国土等相关部门的审批，即使是旧房翻新也要经过批准，任何人更不能占用农田擅自建房”，否则在面临拆迁时将被认定为违章建筑不予补偿。特别是在大搞“新农村建设”的大背景之下，对于此类存有权利瑕疵的房屋当地更是堂皇的将其认定为违章建筑以达到快速拆迁与低成本拆迁的目的。
       但并意味着凡是存在权利瑕疵的房屋一概得不到补偿，赵律师指出获得拆迁补偿关键归根结底在于双方之间的利益博弈。而我们被拆迁人博弈的筹码一为事实背后的真相，二为以前者为依托的法律。如果被拆迁人无法看清对方行行政处罚之名欲达实现低成本拆迁、快速拆迁之实，面对“问题别墅”自建房只能自觉理亏。而程序设计之复杂，法律规定之细致，使得专业律师的作用在其中更是体现的淋漓尽致，因此通过律师这一桥梁让纸面上的法律长出锋利的牙齿或将成为利益抗衡中的重要砝码。李佩文案中，当年斥巨款从村委会购买的宅基地自建的房屋被以违章建筑强拆而该房产目前的市场价为已达100万元以上。最终在律师的争取下，实现了从0到100万的巨大转变。维权之路尽管曲折而漫长但却彰显出法律的巨大力量。

王优银律师，11年法律维权执业经历，《中国律师》杂志、《中国律师网》特邀评论员，北京市律师协会行政法委员会委员，中国百强大律师，征地拆迁业务首席律师，电话：13811117637，邮箱：china-lawyer@126.com，拆迁维权网：www.dingzihu888.com，承诺仅为被拆迁户维权的专业律师。QQ：373871012 拆迁维权QQ群：85211357；127500696；127501291