陈敏律师

商品房买卖惩罚性条款得适用

    目前，《商品房司法解释》共规定了3类共6种惩罚性赔偿

第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：　（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；　（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。　

    第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：　（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；　（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；　（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。　

第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：　（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；　（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。　 

1：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人

2：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人

上述两种情况下，只有当出卖人根本违约，致使合同目的不能实现，才适用赔偿已付房款一倍的赔偿。如果在商品房买卖合同签订后，消除相关影响的，合同仍应该履行。

3：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明

4：故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实

5：故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

上述三个方面属于出卖人的欺诈，其中故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，必然导致买卖合同无效，买受人主张惩罚性赔偿。

6：误差比例超过3%导致惩罚性赔偿

    司法解释第14条以3%为界，分别有不同处理，其中涉及惩罚性赔偿的，是房屋实际面积大于合同约定面积比超过3%部分的价款由出卖人承担，所有权归买受人，如果房屋实际面积小于合同约定面积，误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还给买受人。

  另外，最高院关于商品房买卖的司法解释第8条规定的是惩罚性赔偿，但是对于其中什么是“合同目的不能实现”、“无法取得房屋”的规定，还需要详细的解析下：

    合同的目的指的是订立合同时所追求的目标或为满足当事人的特定需要，这一合同目的包括按照约定期限取得房屋及保证房屋不存在权属纠纷并且可以进行产权转让登记。

      生活中有的买受人购房是为了赠与，有的是为了经营，有的是为了自住，合同的目的只有买受人自己最为清楚，开发商没有权力凌驾于消费者意志之上。司法实践中，很多都是以为了自住这个合同目的来衡量有没有实现合同目的，显然是对买受人权利的随意侵害。

当开发商晚交房时，守约方可以逾期交房不能实现合同目的为由主张解除合同并要求惩罚性赔偿未尝不可。

无法取得房屋应该指的是无法按照合同约定的期限及合同约定的标准交房，此处的评判标准是以合同履行期限为界，过了履行期限即是无法取得房屋。无法取得房屋并非丧失交房能力，此处不可把无法取得房屋的标准说的过于绝对，并非是“不可能取得、永远无法取得”。

     因此，“合同目的不能实现”和“无法取得房屋”判断标准应该具有时间性，开发商不能依约交房出现了逾期的结果，买受人不愿意受领违约标的，导致了合同目的无法实现，法院不能随意变更，缩小，删除买受人按照第8条的规定取得惩罚性赔偿金的权利。