陈敏律师

开发商逾期交房怎么办

【案情简介】2007年7月，黄某和某房地产公司签订《上海市商品房预售合同》，约定黄某向某房地产公司购买位于本市松江区九亭镇沪松公路某弄《某花园》某号全幢房屋，房屋总价为1,250,000元。合同第十一条约定，被告定于2008年6月30日前将该房屋交付给黄某，除不可抗力外。第十二条约定，被告若未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付给黄某的，应当向黄某支付违约金，违约金按黄某已支付房价款的日万分之1.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过60天后，黄某有权单方面解除本合同。第十三条约定，房屋交付的标志为取得新建商品房住宅交付使用许可证。合同附件一约定付款方式和付款期限为一次性付款，不贷款，黄某于2007年7月5日支付125万元。
　　2008年12月3日被告取得该房屋有关的上海市新建住宅交付使用许可证。2009年4月29日，双方签署房屋交接书，2009年5月21日，黄某已取得该房屋的房地产权证。

【权利主张】黄某认为，开放商逾期交房，应当按已支付房价款的日万分之1.00为计算标准，计算违约金自2008年6月30日至2009年4月29日（具体金额略）。

【律师分析】合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，其本质是一种合意。双方签订的商品房预售合同是双方当事人真实意思的表示，双方应按约履行各自的权利义务。本案中，双方当事人在合同中约定被告应当在2008年6月30日前将符合交付条件的房屋交付黄某，但双方在合同中明确房屋交付的标志为取得新建商品房住宅交付使用许可证，被告直至2008年12月3日取得《上海市新建住宅交付使用许可证》，已经构成违约，逾期交付的期限为156天。黄某主张逾期交付的期限计算至2009年4月29日，与合同约定不符，应予调整，超出部分的违约金，法律上不予支持。

【法院判决】法院判决房地产公司承担逾期交房违约责任，违约责任自逾期之日计算至合同约定的交付标准即《上海市新建住宅交付使用许可证》取得之日，对黄某超过部分的违约金主张予以驳回。