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未约定后期租金标准应如何履行合同？

未约定后期租金标准应如何履行合同？

重庆海外律师事务所  陈龙桥

2013年10月23日

乙与甲（开发商）签订租赁合同，约定由乙租用甲的房屋用于开办幼儿园，约定的租赁期限为十年，第一阶段租赁期为24个月，并约定了相应的租金标准；第二阶段租赁期为96个月，租金标准由双方另行协商确定。

由于双方在第一阶段租赁期内因其他原因产生矛盾，甲不想继续履行该租赁合同，遂提出了在第二阶段租赁期按照商业用途确定租赁房屋租金标准，即大幅度的上调了租赁房屋租金标准，如乙不接受，甲就准备单方面解除租赁合同强行收回租赁房屋。

因乙不能接受甲提出的房屋租金标准，甲遂张贴告示称因双方未能就房屋第二阶段租赁期租金标准协商一致，甲准备终止租赁合同并强行收回房屋等，使进入幼儿园的孩子家长认为该幼儿园届时可能关闭，严重影响了该幼儿园的声誉和正常教学。

由此双方僵持不下：甲坚持要求要么接受甲提出的房屋租金标准，要么解除租赁合同；而乙则认为租赁合同约定的是十年租赁期限，乙方在租赁房屋后仅房屋装修费用就有上百万元，不可能只租两年后就解除租赁合同。

乙为了尽快结束不确定状态，正常开展教学活动，减少损失，遂委托律师介入处理，由律师提供专业法律服务，积极与对方进行协商，如果协商不成的，及时向法院起诉以合法有据地解决问题。

律师接受乙的委托后，随即给甲发去律师函：告知乙不同意解除租赁合同，要求继续履行；对第二阶段租赁期租金标准如双方协商不成的，应当按照约定和相关法律规定由有关机关依法确定，而不能由甲单方面确定；在第二阶段租赁期租金标准未依法确定之前，乙将按照第一阶段租赁期的租金标准继续缴纳租金，待依法确定第二阶段租赁期租金标准后多退少补；如甲拒不接受乙缴纳租金的，乙将向公证机关依法提存；同时告知甲应当立即停止对外散布终止租赁合同收回房屋的言论，如甲继续进行该等不负责任的行为，乙保留要求甲公开赔礼道歉、赔偿损失等权利。

由于甲宣称要强行收回房屋，也可能影响到众多进入幼儿园的孩子及其家长的权利，律师建议同时向教育主管部门等有关部门反映情况，要求相关政府部门进行协调。

由于涉及众多进入幼儿园的孩子及其家长的利益，可能形成群体性事件，政府主管部门遂召集双方进行协商：甲称租赁房屋房产证上的房屋用途是商业用房，就应该根据该地段商业用房的租金标准来确定本租赁合同第二阶段租赁期的租金标准，否则将给甲造成重大损失。乙称双方签订的租赁合同约定的用途是开办幼儿园，而不是进行商业活动，租赁合同第一阶段的租金标准即是按照开办幼儿园的租金标准确定的，而不是按照商业用途标准确定；双方签订合同时，甲的楼盘刚开始销售，由于该楼盘附近没有幼儿园，是甲主动邀请乙来开办幼儿园；甲也对外宣称该租赁房屋是用于开办幼儿园，可以方便购房者的孩子入园接受教育和托管；两年过去了，甲的楼盘销售完了就解除租赁合同收回房屋，不仅违反了与乙签订的租赁合同约定，也违反了对广大购房者的承诺；同时乙也是按照长期开办幼儿园的打算对外招生，签订的招生合同期限大多超过两年，甲强行收回房屋还将连带造成乙与入园孩子及家长之间的违约，相关的损失也应当由甲承担。

乙同时表示，坚决不同意解除租赁合同，应当依法继续履行；在双方对第二阶段租赁期租金标准协商不成的情况下，可以由法院等有权机关依照合同法等的相关规定依法确定，不能由甲单方面确定；到底是谁违约，谁应当承担违约责任也应当由法院依法确定，甲不能单方面终止合同收回房屋。

由于乙有理有据，甲在其他地方继续开发楼盘，也不想给自己的形象和声誉造成大的损害，在政府相关部门的协调下，双方协商解决了租赁合同第二阶段的租金标准等租赁合同约定不明确的问题。