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消防容量不足由谁承担责任？

消防容量不足由谁承担责任？

重庆海外律师事务所   陈龙桥

2013年10月23日

甲从乙处租赁一处商业用房，合同约定用于经营茶楼、餐饮、足疗业务。租赁房屋所在的整栋房屋为商住综合楼，经消防验收合格，该栋楼大部分业主已经入住和开始经营。

由于租赁房屋为清水房，甲乙双方合同约定由甲自行进行装修及其设计；装修设计方案报经消防部门审批合格后，由甲自行装修；装修完毕经消防部门验收合格后甲方可开展经营活动。

合同签订后甲即开始装修设计并进行装修，但装修完毕后向消防部门申请消防验收不合格，原因是甲经营所需的用水及下水道容量与本栋楼其他业主和用户的用水及下水道容量之和超出了整栋房屋的用水及下水道容量，不能满足消防安全的要求。

甲认为双方签订的房屋租赁合同中约定的租赁房屋用途为经营茶楼、餐饮、足疗业务，但乙提供的租赁房屋不能满足上述用途，乙应当承担违约责任，并应当对租赁房屋进行相应的整改以满足租赁合同约定的经营业务，同时告知在乙未对房屋用水及下水道进行整改并达到合同约定的经营茶楼、餐饮、足疗业务需要的条件之前，甲将拒绝缴纳房屋租金。

乙则认为整栋房屋已经消防验收合格，甲未能通过消防验收按照合同约定是甲自己的责任，甲应当按照合同约定缴纳房屋租金，否则甲属于违约，甲应当承担违约责任。

由于双方争执不下，乙拒绝缴纳房屋租金，并要求甲赔偿不能按期经营产生的损失。甲遂向律师咨询在该种情形下应该是谁违约？谁应当承担违约责任并赔偿对方损失？

律师分析：

合同约定了租赁房屋用途，也约定了租赁房屋装修及其设计、消防验收由承租方甲负责，但合同并未约定因整栋房屋用水及下水道容量不足导致消防验收不合格，并进而导致甲不能正常使用租赁房屋，应当由谁承担责任。因此在本案中要分清由谁承担责任，是谁违约还需根据相关法律规定和事实作进一步的分析。

首先，租赁房屋是经过消防等验收合格可以交付正常使用的房屋。虽然租赁房屋不能满足合同所约定的经营用途，但是租赁房屋的经营用途是由承租人甲选定的，且甲作为经营者对自身的经营需要应当是清楚明确的，而乙作为出租人并不熟悉甲的经营业务，对甲所选择的经营业务的具体要求如所需要的用水及下水道容量等并不清楚，在签订合同时乙也没用提出其具体经营业务对房屋的特殊要求，按照正常人的理解，出租人向承租人交付经验收合格、能够正常使用的房屋应当视为出租人已经履行了合同约定的义务。因此在合同约定不明或者没有约定的情形下，承租人甲应当对出租房屋能否满足其自身的经营需要负有事先审核义务，如果承租人甲怠于履行此义务，应当承担责任。

其次，合同约定租赁房屋的装修及其设计、验收由承租人甲负责，装修设计方案需经消防部门审批合格后才能开始进行装修，但甲并未将装修设计方案报消防部门审批即开始进行装修，导致在装修完毕后向消防部门申报消防验收时不合格。如果甲按照合同约定在装修开始前将装修设计方案报消防部门审批，在装修前即可知道租赁房屋用水及下水道容量不能满足其经营需要，即可以不进行装修活动并解除合同，或者采取其他补救措施整改，如此双方都不会有多大损失。因此承租人甲违反合同约定未将装修设计方案报消防部门审批就进行装修而造成的损失，应当由承租人甲承担。

甲随后委托律师代理，在律师与乙协商未果后，经甲授权向法院起诉，经两级法院审理，均判决属于乙违约，乙应当承担违约责任和赔偿甲的损失。