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房产律师——亿恒元公司与颐西但公司等房屋买卖合同纠纷上诉案

北京市第一中级人民法院民事判决书节选

上诉人亿恒元公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2009)西民初字第2595号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。

2009年4月，亿恒元公司起诉至原审法院称：2006年9月1日，我公司与颐西但公司签订了《德胜置业底商房屋租赁合同》，约定：我公司承租颐西但公司所有的西城区黄寺大街26号院1号楼-1、1、2、3层，2号楼-1、1、2、3层，6号楼-1、1、2、3层及车库。租期为25年，自2006年10月1日起至2031年9月30日止。甲方出售房屋，在不损害乙方利益的前提下，须在3个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。后颐西但公司在没有通知我公司的情况下，将租赁合同内的38套商业用房及车库的328个车位出售给了丰电集公司，此行为已经严重影响了我公司的优先购买权，按照《合同法》、《民法通则》的相关规定，此合同损害了第三方利益，应为无效合同。现请求确认我公司具有优先购买权；确认颐西但公司与丰电集公司及丰电集公司与吴宗海签订的西城区黄寺大街26号院6号楼1层01015号房屋买卖合同无效。

颐西但公司辩称：我公司的股东江西泽元置业有限公司（以下简称泽元公司）要退股，同时泽元公司对丰电集公司有债务，所以就把争议房屋过户给丰电集公司，用争议房屋冲抵了债务。2006年9月1日，我公司与亿恒元公司签订了房屋租赁合同，争议房屋我们租给了亿恒元公司。法院之前有判例，听从法院判决。

丰电集公司辩称：我公司与颐西但公司之间并非房屋买卖关系，而是基于股权转让、债务转让导致房屋所有权发生转让，这种转让所涉及的“同等条件”具有特定性、唯一性，因此亿恒元公司主张优先购买权，没有法律和事实依据。亿恒元公司与颐西但公司签订的《德胜置业底商房屋租赁合同》是虚假的，完全是颐西但公司与亿恒元公司勾结串通，利用优先购买权进行恶意诉讼的行为。假设亿恒元公司与颐西但公司之间的房屋租赁合同以及反租赁合同是真实的，随着2007年3月31日颐西但公司与中国工商银行股份有限公司北京地安门支行（以下简称工商银行）签订了房屋租赁合同，将6号楼一层01026室至01038室共计13间房屋租给工商银行，租赁之后再反租，反租后再租赁，那么现在13间房屋的实际承租人就是工商银行，即在颐西但公司与工商银行之间形成了一个新的租赁关系。在租赁物的使用收益权转让给工商银行时，在使用收益过程中形成的与租赁物的依赖关系也随之转移，为此，法律基于该依赖关系设立的优先购买权也在转租之中，即为了保障实际承租人生活、生产的稳定性、连续性，优先购买权应归属房屋出卖时租赁并实际占有、使用该房屋的承租人。同时法律赋予承租人优先购买权这一制度的初衷是保护处于弱势地位的承租人，赋予实际承租人优先购买权符合这一立法宗旨。因此原承租人在转租房屋的同时，已将房屋的优先购买权一并转移，亿恒元公司基于原租赁关系享有的优先购买权也已经转移至实际承租人工商银行，优先购买权应由实际承租人工商银行享有，而且西城区人民法院2008年8月20日（2008）西民初字第6592号判决也确立了工商银行享有优先购买权，故亿恒元公司无权再提优先购买权。2008年11月，我公司已将争议房屋转让给了善意第三人吴宗海。就6号楼一层25间房屋，我公司在与颐西但公司签订的房屋买卖合同第5条明确写着颐西但公司未将该房屋出租，因此我公司在出售房屋时，并不知道颐西但公司出租的情况。而其余6号楼一层13间房屋在转让前我公司就出卖一事已向房屋的真实承租人工商银行发函通知，在工商银行明确表示放弃优先购买权的情况下，我公司进行了合法转让，因此请求法院依法驳回亿恒元公司的诉讼请求。

吴宗海辩称：《物权法》对不动产善意取得制度作出了明确的规定，确立了“不动产善意取得”应当具备以下三个要件：一是善意，二是合理对价，三是所有权已移转。本案中，吴宗海受让丰电集公司整体出让的商业用房，完全符合善意取得的构成要件。假设本案中亿恒元公司与颐西但公司的租赁合同及补充协议属实，那么在6号楼1层西段13间房产租赁法律关系中，亿恒元公司从承租人转化为转（反）租人，实际承租人是工商银行，应当保护实际承租人的优先购买权，亿恒元公司不应享有优先购买权。根据物权法定原则，维护交易安全是民法的主要任务，当承租人优先购买权与善意第三人已经取得的所有权发生冲突时，根据物权法对善意第三人已经取得的物权应优先保护。综上所述，不同意亿恒元公司的诉讼请求。

原审法院审理后确认：丰电集公司以房屋折抵债权的方式，与颐西但公司签订《北京市商品房现房买卖合同》取得争议房屋所有权，后将争议房屋再次转卖吴宗海，未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益。因此，丰电集公司与颐西但公司、与吴宗海之间的房屋买卖合同合法有效，而且吴宗海已经取得了争议房屋的所有权。综上所述，亿恒元公司起诉要求确认颐西但公司与丰电集公司以及丰电集公司与吴宗海签订的北京市西城区黄寺大街26号院6号楼1层01015室房屋买卖合同无效，确认亿恒元公司具有优先购买权的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此判决：驳回原告亿恒元公司的诉讼请求。

判决后，亿恒元公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求法院撤销原判，依法改判支持亿恒元公司在一审中的全部诉讼请求。亿恒元公司的上诉理由是：租赁合同是诺成合同，合同法中关于承租人优先购买权的规定未规定承租人必须占有租赁物才能行使优先购买权；商业经营者也应适用优先购买权制度；丰电集公司并非善意，不构成善意取得，而且无论第三人是否善意，本案中，颐西但公司是房屋所有权人，并非无权处分，不适用善意取得制度；优先购买权并非请求权，而是形成权、物权取得权。颐西但公司、丰电集公司同意原判。

经审理查明：2007年6月7日，颐西但公司的股东泽元公司、北京亿恒科技投资有限公司、北京元源投资有限公司与张鸥、李舰以及颐西但公司签订了《关于终止合作的协议》。约定泽元公司将债权转让给其债权人丰电集公司，李舰欠泽元公司的股权转让款如不能支付，将由第三方即颐西但公司代李舰用位于北京市西城区黄寺大街26号院德胜置业大厦6号楼一层1693. 3平方米，共计38间房屋、5号楼1191.26平方米以及地下一层、二层328个车位偿还。同年6月24日，颐西但公司与丰电集公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，将6号楼一层1693. 3平方米共计38间房屋抵偿给丰电集公司，2007年9月24日丰电集公司取得房屋产权证。2006年9月1日，亿恒元公司与颐西但公司签订了《德胜置业底商房屋租赁合同》，约定亿恒元公司承租颐西但公司所有的北京市西城区黄寺大街26号院德胜置业大厦1号楼-1、1、2、3层，2号楼-1、1、2、3层，6号楼-1、1、2、3层共计18, 173.98平方米以及551个车库；租期为25年，自2006年10月1日起至2031年9月30日止；年租金为人民币7,573,136元，租金支付方式：自2006年10月1日至2007年9月30日为一年免租期，2007年10月1日起至2008年12月31日，以每月收取3万元计算租金，2009年1月1日正式按全额租金计算。2007年3月20日，亿恒元公司又与颐西但公司签订了《补充协议》，约定将西城区黄寺大街26号院德胜置业大厦6号楼一层西侧600平方米，共计13间房屋，由亿恒元公司反租给颐西但公司使用，使用年限为5年又45天，即从2007年4月1日起至2012年5月15日止；反租价格为每平方米／天5元，年租金为1,095,000元；反租租金从亿恒元公司支付颐西但公司的租金中扣除。2007年3月31日，颐西但公司与工商银行签订了《房屋租赁合同》，双方约定被告颐西但公司将西城区黄寺大街26号院德胜置业大厦6号楼一层西段600平方米共计13间房屋出租给工商银行，租期为5年即从2007年4月1日起至2012年5月15日止；年租金为3,504,000元整，自2010年4月1日起年租金调整为3,574,080元整，自2012年3月31日起年租金调整为3,645,562元整。租赁合同签订后，工商银行向颐西但公司支付了2007年4月1日至12月31日的租金。2008年6月，丰电集公司以租赁合同纠纷起诉工商银行要求支付2008年全年的房屋租金。2008年8月20日，西城区人民法院作出（2008)西民初字第6592号民事判决，判令工商银行将2008年全年房屋租金支付给丰电集公司。2008年11月21日，丰电集公司将西城区黄寺大街26号院德胜置业大厦6号楼一层1693. 3平方米共计38间房屋出售给吴宗海及郑春树，并签订了存量房屋买卖合同。2008年12月16日，吴宗海及郑春树取得房屋产权证。2009年1月7日，工商银行与吴宗海就西城区黄寺大街26号院德胜置业大厦6号楼一层西段600平方米共计13间房屋签订了《房屋租赁协议》。

以上事实，有双方当事人陈述、《北京市商品房现房买卖合同》、《德胜置业底商房屋租赁合同》及补充协议、租金结算确认凭证、租金发票、亿恒元公司企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证、邮币交易市场开发办许可证、中国人民银行营业管理部准予新增许可决定书、经营流通人民币许可证、关于终止合作的协议、颐西但公司的工商档案、西城区人民法院（2008)西民初字第6592号民事判决、北京百泽霖物业服务有限公司第三分公司的回函颐西但公司出具证明和委托书、存量房屋买卖合同、房屋所有权证、电子缴税付款凭证、税务机关代开统一发票、契税专用税收缴款书、房屋租赁协议等证据材料在案佐证。

本院认为：物权的移转，应当遵从公示、公信原则。不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当以登记作为其公示方式，未经登记不得对抗善意第三人。

虽然根据《合同法》的有关规定，房屋承租人享有以同等条件优先购买出租人房屋的权利，但本案中，丰电集公司获得争议房屋所有权是出于善意，当承租人的优先购买权与购房人因善意取得获得的物权所有权产生冲突时，出于对现代民法保护契约自由、鼓励交易、确保交易安全价值取向的考虑，缺乏第三人对抗效力的承租人优先购买权不能对抗因善意取得获得的物权所有权。丰电集公司以房屋折抵债权的方式，与颐西但公司签订《北京市商品房现房买卖合同》取得争议房屋所有权，后将争议房屋转卖给吴宗海，未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益。应为有效。针对亿恒元公司的上诉理由，本院认为，优先购买权并非严格意义上的形成权；亿恒元公司主张丰电集公司取得产权并非出于善意，无充足证据加以证明，应当承担举证不利的责任。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，亿恒元公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费35元，由亿恒元公司负担（已交纳）。

二审案件受理费70元，由亿恒元公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

——北京律师陈建刚（13381367825）转

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