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仇敏等与王宁龙房屋买卖合同无效纠纷上诉案

 广东省广州市中级人民法院民事判决书

  　上诉人（原审被告）：仇敏。

 　　上诉人（原审被告）：吕国。

 　　被上诉人（原审原告）：王宁龙。

 　 　　上诉人吕国、仇敏因确认房屋买卖合同无效纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2009）天法民四初字第1250号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

 　　原审法院经审理查明：原告与被告仇敏于2003年12月19日登记结婚，2005年3月26日生育女儿王潞。2009年4月7日，仇敏向法院起诉离婚[案号：(2009)天法民一初字第1155号]，后于2009年4月13日撤诉。2009年4月13日原告向本院起诉离婚[案号：(2009)天法民一初字第1209号]，该案经本院主持调解(本院2009年6月11日本院作出民事调解书)，双方自愿离婚，确足女儿归原告抚养，财产分割问题双方同意另行处理。位于天河区龙口西路天成大厦92号2906房(以下简称“涉讼房屋”)，建筑面积143．8318平方米，是被告仇敏在2005年向案外人张卫华购买。广州市国土资源和房屋管理局核发涉讼房屋的房地产权证(粤房地证字第C3893617号)，注明产权人“仇敏”。

 　　2009年1月13日，被告仇敏(卖方，甲方)与被告吕国(买方，乙方)签订《房地产买卖合同》，约定甲方以72万元将涉讼房屋出售给乙方，乙方一次性付款等条款。上述房屋已过户至被告吕国名下。

 　　被告仇敏称上述72万元房款全部以现金支付，并已将房屋交付被告吕国使用；房款已用于清偿债务。原告认为该交易虚假，称被告吕国并无入住涉讼房屋，并申请对涉讼房屋在2009年1月13日的房价进行鉴定。广州市亿信房地产土地评估有限公司(以下简称“亿信公司”)接受法院委托后经现场勘察，作出评估报告书，评定涉讼房屋在上述时间点的市场价格为1297363元。原告对该评估报告无异议，被告未发表质证意见。

 　　本案中被告仇敏称：被告吕国与原告、被告仇敏在此前已认识，原告与被告仇敏曾共同向地产中介公司放盘出售涉讼房屋，原告对被告仇敏出售该房屋是明知的。被告仇敏并申请证人闰华及刘东霞出庭作证。闰华的证言如下：2008年底，我到龙口西路明珠宾馆找老乡闰晖，到了七楼的麻将室看见闫晖及原告、被告仇敏及他们的小孩都在场，当时还有另外一个男(40岁左右、1米6几、中等肥胖)的一起打麻将。打麻将打到很晚，我和闰晖是一起离开的。后来原告拿了起诉资料中吕国的照片给我看，我认得照片中的人就是当庭一起打麻将的那个男的。刘东霞作证称：我是我是广州市祈安地产代理有限公司的员工。2008年下半年被告仇敏、原告及女儿一起到我司放盘三套房屋，分别是伊顿A3栋3103、天成大厦1座29F即涉讼房屋、天成大厦2座17F。2009年2月份，我为他们找到了17F房的买家，并且成交。有一次让我去找仇敏，房屋的事宜与仇敏洽谈就可以。还有一次，原告、被告仇敏及女儿到我司洽谈价格，后来17F房屋成交价是55万元，当时买家是卢鑫，我方是向卢鑫收取中介费，没有向卖家收取中介费。而且买卖双方及我方有签订三方买卖合同，我方有留底，签约时是仇敏一个人到场。29F和3103房这两套房屋没有成交。原告对上述证人的证言均不予确认。

 　　原审法院认为：被告仇敏在2005年即在与原告夫妻关系存续期间购买的涉讼房屋属于夫妻共同共有财产。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。根据上述规定，本案中认定被告仇敏与被告吕国2009年1月13日签订的《房地产买卖合同》是否有效的关键在于被告吕国购买涉讼房屋时是否为善意。按查明的事实，首先，本合同是否有效关系到被告吕国重大切身利益，但其本人经法院合法传唤不到庭应诉。其次，被告仇敏称72万元的房款全部为现金支付，不合正常的交易常理，且被告仇敏也未提供证据证明房款去向。再次，该交易发生在被告仇敏提起离婚诉讼之前，且72万元的交易价格低于亿信公司评定的交易价格1297363元达44．5％，应认定为不合理低价。最后，证人闫华、刘东霞的证言均不能证明原告对此次交易知情并表示同意。综上，法院认定被告仇敏与被告吕国2009年1月13日签订《房地产买卖合同》系虚假交易，损害了原告作为房屋共同共有人的合法权益，依法应认定上述合同为无效合同。

 　　被告吕国经法院合法传唤未到庭应诉，法院依法作缺席判决。

 　　综上所述，依据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条第二款的规定，判决如下：一、被告仇敏与被告吕国2009年1月13日签订的《房地产买卖合同》无效。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告仇敏、被告吕国协同原告王宁龙到房管部门办理将位于广州市天河区龙口西路天成大厦92号2906房过户至原告王宁龙、被告仇敏名下的手续。本案受理费100元、财产保全费4120元、评估费5743元，合计9963元，由被告仇敏、被告吕国各负担一半即4981.5元。

 　　判决后，仇敏不服，向本院提起上诉称：一、上诉人仇敏与一审被告吕国2009年1月13日签订的《房地产买卖合同》合法有效。一审法院判决该《房地产买卖合同》无效是错误的，二审法院应予纠正。1、仇敏与吕国签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思的表示。没有人强迫双方买卖该房屋，是双方的合意的民事行为。2、仇敏与吕国签订的《房地产买卖合同》，其内容没有违反法律的硬性规定。该《房地产买卖合同》应当受到法律的保护。3、王宁龙明知仇敏的卖房事情，并授意仇敏单独处理卖房事宜。仇敏在2009年1月先后卖掉三套房屋(包括涉讼房屋)都是王宁龙和仇敏及女儿一起去中介公司放的盘，王宁龙对仇敏卖房是明知的。二、一审被告吕国购买该涉讼房屋是善意、有偿的，属善意取得。一审法院认为仇敏与吕国2009年1月13日签订的《房地产买卖合同》系虚假交易是错误的，二审法院应予纠正。1、仇敏在2009年4月提出离婚是因为其被王宁龙长期殴打，家庭暴力所致，与卖房原因没有必然联系，是王宁龙想借离婚之机多分财产。2、仇敏卖房是为了清偿夫妻双方的共同债务急需资金，王宁龙当时明知道所收房款是用来还债及日常生活需要的。3、吕国已经全额支付了房款，仇敏才有现金偿还夫妻债务。仇敏认为房价是双方商量的结果，是双方自愿的，王宁龙认可当时的交易价格的，不存在不合理的情况。三、上诉人仇敏与一审被告吕国2009年1月13日签订的《房地产买卖合同》所涉及的房屋，经广州市国土资源和房屋管理局核发过户，其程序合法有效。1、该房屋已经办理了合法有效的过户登记手续，吕国已是涉讼房屋的产权人。法律应当维护交易的公信力。2、该房屋已经交付给吕国使用，吕国拥有该房屋的所有权。上诉请求：1、撤销广州市天河区人民法院(2009)天法民四初字第1250号民事判决，发回重审；或依法确认仇敏与吕国2009年1月13日签订的《房地产买卖合同》有效，不需要办理位于广州市天河区龙口西路天成大厦92号2906房的过户手续。2、一、二审受理费、财产保全费、评估费由被上诉人承担。

 　　上诉人吕国上诉称：一、上诉人吕国与被上诉人仇敏2009年1月13日签订的《房地产买卖合同》合法有效。一审法院判决该《房地产买卖合同》无效是错误的，二审法院应予纠正。1、吕国与仇敏签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思的表示。没有人强迫双方买卖该房屋，是双方的合意的民事行为。2、吕国与仇敏签订的《房地产买卖合同》，其内容没有违反法律的硬性规定。该《房地产买卖合同》应当受到法律的保护。3、王宁龙明知仇敏的卖房事情，并授意仇敏单独处理卖房事宜。仇敏在2009年1月份先后卖掉三套房屋(包括涉讼房屋)都是王宁龙和仇敏及女儿一起去中介公司放的盘，王宁龙对仇敏卖房是明知。二、上诉人吕国购买涉讼房屋是善意、有偿的，属善意取得。一审法院认为吕国与仇敏2009年1月13日签订的《房地产买卖合同》系虚假交易是错误的，二审法院应予纠正。1、吕国与仇敏签订《房地产买卖合同》是双方真实意思的表示，合法有效，并且已经履行完毕。该房产证上的名字只有仇敏一人，吕国购房程序合法，购房无过失，并且足额支付了房款，涉讼房屋已经过户至吕国的名下。吕国基于对公示信息的信赖而进行的交易行为，应当受到法律的保护。2、该房款的支付方式是仇敏为了清偿夫妻双方的共同债务急需资金而要求吕国支付现金的，吕国完全有能力支付现金。交易价格是双方协商一致的不存在不合理的情况。3、仇敏在2009年4月提出离婚是因为其被王宁龙长期殴打，家庭暴力所致，与卖房原因没有必然联系．是王宁龙想借离婚之机多分财产。三、上诉人吕国与被上诉人仇敏2009年1月13日签订的《房地产买卖合同》所涉及的房屋，经广州市国土资源和房屋管理局核发过户。其程序合法有效。1、该房屋已经办理了合法有效的过户登记手续。吕国已经有了涉讼房屋的产权证。法律应当维护交易的公信力。2、该房屋已经交付给吕国使用，吕国拥有该房屋的所有权。 综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，正确性适用法律，依法维护上诉人的合法权益。上诉请求：1、撤销广州市天河区人民法院(2009)天法民四初字第1250号民事判决，发回重审；或依法确认仇敏与吕国2009年1月13日签订的《房地产买卖合同》有效，不需要办理位于广州市天河区龙口西路天成大厦92号2906房的过户手续。2、一、二审受理费、财产保全费、评估费由被上诉人承担。

 　　被上诉人答辩称：同意原审判决，要求驳回上诉，维持原判。

 　　本院二审查明的事实与原审法院一致.

 　　另查明：原审开庭过程中，证人闫华系由王宁龙的申请出庭作证，并非仇敏申请。

 　　本院认为，正如一审法院所言，上诉人吕国在购买房屋时是否善意及交易价格是否合理是该《房地产买卖合同》是否有效的先决条件。从审理查明的案情看，在仇敏在夫妻关系存续期间，将讼争房屋买给吕国，并称该房屋为现金交易，但吕国并未提供款项来源的证据，仇敏也未提供证据证明购房款的去向，而72万元的交易价格远远低于亿信公司评定的1297363元的交易价格，故原审法院认定仇敏与吕国于2009年1月13日签定的《房地产买卖合同》系虚假交易并判决无效符合法律规定，本院依法予以维持。上诉人上诉称合同是双方当事人的真实意思表示，房屋已付清房款并交付使用故合同有效、被上诉人对出售房屋是明知并同意的意见无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下:

 　　驳回上诉，维持原判。

 　　本案二审受理费共200元由吕国、仇敏各负担100元。

 　　本判决为终审判决。

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