史玉梅律师

[原创]商品房预售合同的律师函

　　关于王* * *与* * (北京)房地产开发有限公司

　　商品房预售合同的律师函

　　* *(北京)房地产开发有限公司：

　　北京市雄志律师事务所接受王* *的委托，指派史玉梅律师律师，负责处理王* * 与贵司商品房预售合同案件事宜。现根据王* *委托，向贵司致函如下：

　　要求立即解除王* * 与贵司于2007年11月17日签署的北京市商品房预售合同(合同编号:Y561135)，并要求贵司返还王* *已交付的首付款394，233元人民币及相应利息19，620元人民币。

　　事实与理由：

　　本合同的签订正值国家住房政策改革时期，国家的立法活动使商品房预售合同根本无法履行。

　　商品房预售合同签订之前国家的政策：

　　2007年9月27日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会就关于加强商业性房地产信贷管理发布通知(银发〔2007〕359号)，第三条规定：“要严格住房消费贷款管理，------对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%”。

　　值得注意的是：但该部门规章没有对第二套“借款人”进行详细定义”。

　　商品房预售合同的内容及履行情况：

　　2007年11月17日，王* *与贵司签署北京市商品房预售合同(合同编号:Y561135)，约定由王* *购买贵司开发的位于朝阳区大屯2号住宅楼10层3-单元1102商品房，总房价：1294233元人民币;

　　在附件五约定了付款方式及期限：当日向贵公司支付首付款394233元人民币;其余房款计人民币900000元人民币，以按揭贷款方式办理，按照附件九约定办理贷款手续。

　　附件九第二条2.2项约定：王* *应当于本协议签订之三日内办理贷款申请手续，向银行、住房公积金管理中心或其指定的代办机构提交贷款所需要的全部资料及费用。

　　合同签订之后，王* *即依约在签订商品房预售合同当日，向贵司交纳首付款，且按附件九第二条规定向银行提交了办理贷款所需要的全部资料及费用。由于贵司的原因，按揭贷款手续未及时办理完毕。

　　商品房预售合同签订之后国家政策的调整

　　2007年12月5日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会就关于加强商业性房地产信贷管理发布了补充通知(银发〔2007〕452号)，第一条规定：“以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数”。该规定强调了房贷的借款人的认定，是以家庭为单位的。

　　法律意见：国家住房政策改革直接影响到王* *与贵司签订的商品房预售合同根本无法继续履行。

　　王* *的爱人已以其自己的名义，以按揭的方式购买了商品房。根据补充通知的规定，王* *再购买此商品房已构成购买第二套以上住房，如欲获得按揭贷款手续必须支付首付款517693.2元人民币。王* *与贵司签订的商品房预售合同约定的条款(首付款394233元)，不符合办理按揭贷款的条件，致使双方约定的付款方式无法履行。最终也会导致贵司在房产证办理之前无法根据法律规定的程序要求王* *支付下欠房款。

　　另外，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的------”现由于房改政策的影响，使双方无法继续履行合同，无法实现双方订立合同的目的(通过按揭贷款形式实现房屋买卖)。所以，王* *有权要求解除合同。根据合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，中止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。

　　基于以上情形，本律师所接受王* *委托，向贵司致函，要求解除该商品房预售合同，并要求贵司贵公司返还买受人已交付于贵公司的首付款394，233元及相应利息19，620元。

　　本着平等协商、友好沟通的原则，希望贵司在接收本律师函后三个工作日内与本所律师联系。本律师所保留采取进一步法律行动的权利。

　　特此函告!

　　北京市雄志律师事务所

　　史玉梅 律师

　　2008年7月17日

　　联系方式：

　　地址：北京市西城区裕民路18号北环中心A座811室

　　邮编：100029

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　　联系人： 史玉梅

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