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出租人解除未到期租赁合同，承租人怎么办？

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　　出租人解除未到期租赁合同，承租人怎么办?

　　北京专业律师：张印富

　　(咨询 18910178175)

　　有朋友咨询：房屋租赁合同未到期，出租人便以房子卖给他人为由，要求承租人搬走。在承租人未搬的情况下，出租人便换了门锁，不让承租人继续租用了。此种情况下，承租人应该怎么办?

　　张印富律师解答：承租人可以根据自己的目的选择不同的解决方式：要求继续履行合同或者主张优先购买权或者要求承担违约责任。

　　第一，可以要求继续履行租赁合同。我国《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这是法律规定的“买卖不破租赁原则”。实际生活中，即便是出租人将房子卖给了他人，承租人仍然可以要求新房产所有人继续履行租赁合同。

　　第二，可以主张优先购买权。我国《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。这是法律赋予承租人的“优先购买权”。也就是说，如果承租人想购买该承租房，那么，可以到法院起诉请求确认出租人之前出卖房屋的买卖合同无效，主张自己具有优先购买权。

　　第三，可以要求出租人承担违约责任。我国《合同法》第108条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”出租人明确要求承租人搬走，表明其不履行合同义务，因此，承租人可以主张要求出租人承担违约责任。

　　【作者】北京盈科律师事务所(中国区总部)首席律师 张印富

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