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二手房交易“阴阳合同”的效力

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　　二手房交易“阴阳合同”的效力

　　北京专业律师：张印富

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　　在二手房交易中，签订“阴阳合同”的现象大量存在，由此引发的纠纷也不在少数。

　　所谓“阴阳合同”，就是合同当事人在二手房交易中，签订了二个内容大致相同，但主要条款作了不同约定，在形式上都成立的二个合同。一个是向主管行政机关备案登记，以供公示的合同，谓之“阳合同”;另一个是私下签订保存，写明实际交易价格，并以此为据实际履行义务的合同，谓之“阴合同”。

　　在具体的操作方式上一般也有二种：一种是签订两份不同价格的房屋买卖合同，一般实际交易价格高于登记价格;另一种是把房屋买卖价格签低，另签一份装修补偿协议和旧家具买卖协议，以装修补偿款和家具款的名义，补足房屋实际成交价。

　　在我国，房产交易的税费是按照交易价格的一定比例收取，当事人签订“阴阳合同”，其主要目的就是以较低的价格申报办理产权过户手续，达到少缴税费。根据我国《民法通则》第58条规定：“下列民事行为无效：……(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的;”《合同法》第7条规定“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……(三)以合法形式掩盖非法目的;”当事人签订“阴阳合同”，属于以合法形式掩盖非法目的，应当认定无效。

　　但是，我国《合同法》出于保护交易安全、维护交易稳定的宗旨，在第56条规定：“……合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”

　　在司法实践中，是判定整个合同无效，还是价格条款无效，往往需要法官通过行使自由裁量权来综合考量，具体个案处理结果不尽相同，但总体上是持否定的态度，不受法律保护。当事人应当拒签“阴阳合同”。

　　【作者】北京盈科律师事务所(中国区总部)首席律师 张印富

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