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安妮律师信箱：老公婚前贷款买房就一定是他的个人财产吗？

核心提示：虽然《婚姻法司法解释（三）》第十条对婚前一方贷款所购房屋离婚时的归属作出了规定，但是并不是所有一方婚前贷款购房都应属其个人财产。两人同居期间使用同居财产支付首付款，之后又都参与还贷，即使房屋登记在一人名下，离婚时也应考虑为共同财产的可能性。具体请看下面这封当事人的咨询邮件。

安妮律师：

    你好！

    最近我的心情很低落，因为十几年的感情转眼纷飞云散。在这里，我特别希望得到您的帮助，真心地表示感谢。

    事情是这样的，我和我老公是大学同学，应该也算是半个青梅竹马吧。因为我们两家家庭条件都不是很好，为了不给家里老人增加负担，我们相约经济基础建立后再结婚。没想到，这一等，就等了八年。

    在谈恋爱的这八年时间里，我们大概同居了六年。2007年5月，他用前几年做销售积累的钱贷款在北京的通州区买了一套房。房屋面积不大，大概70多平，总价大概是65万，他首付了13万，这笔钱是从他个人账户中支出的。但是当时我们的经济情况是家里的开销都是两人一起负担，我还曾给他还过信用卡，打过大笔的钱到他的帐户。买房之后，我们俩就相约领证，但由于工作太忙又拖了一段时间。2009年底，在我妈的一再催促下，我俩在长春领取了结婚证。

    婚后，日子还像同居期间一样没有太大的改变，但他回家的时间越来越晚。他说回到家有压力，我也不知道压力来自于哪。和他沟通过，但效果并不好。今年7月，他正式向我提出离婚，说没法跟我在一起生活。我问他原因，他死活不说，只是说对我没有了感情。我的整个世界都崩溃了。没感情，十年的时间难道都是一场梦吗？

    他提出的离婚条件是，给我五万块，我名下的那部桑塔纳汽车归我。岂不说离婚这个事实我接受不了，他提出的离婚条件也是我完全不能接受的。十年啊，十年最美好的青春都浪费在了这个男人身上了。

    新的婚姻法解释出台后，我也看了，估计他提出五万的理由就是这个。但是，这套房购买的时间可是我们同居四年以后啊！不仅如此，我也给他汇过钱，他之后的还贷我也有参与过。装修我也没少出力。如今到离婚了，这套房真的就和我一点关系也没有吗？我现在是不同意离婚，如果他真的到法院起诉我，我该怎么办？

    亲爱的安妮，麻烦为我解答一下，帮助痛苦的我吧。万分感谢。

                                                                    李小姐

李小姐：

    收到来信，看后我也感到很难过。十年的感情一朝而逝，这种痛苦确实不是常人能够承受的。但是，感情这种东西就是这样微妙，在的时候山盟海誓; 离开的时候，转眼即纵，无法挽留。真心希望你早日能从感情的阴影中走出来，毕竟人生还有很多美好的东西。

    你老公婚前所购的房屋，原则上属于婚前按揭房的范围。新的《婚姻法司法解释（三）》第十条确实对此类财产离婚时的归属做出了规定。但在司法实践中，不能机械的适用该条针对所有婚前按揭房的情况，还应具体案件具体对待。下面，我会对该条的理解与适用作出一定的分析，并根据你的情况给出一些建议：

    首先，《婚姻法司法解释三》第十条是有特定适用情形的。它只适用于婚前一方以个人名义签订购房合同，并以个人财产支付首付款，剩余部分在银行贷款。婚后用夫妻共同财产还贷，登记于首付款支付方名下不动产的情形。不难看出，该法条首先强调的是二个个人的行为。只要不符合上述条件的婚前按揭房，均不属于该条的适用范围。

    根据你的描述，你和你老公有着长达六年的同居生活，该房是在你们同居四年后购买的，同居期间你们俩的经济混同，共同负担家庭的各项开销，你曾向他帐户汇款并参与了还贷和装修。以上事实，若你有充分证据予以证明的话，即使房屋的首付款是从你老公个人账户中支出，在离婚诉讼中，你也可以尝试主张他是以同居期间的共同财产支付首付，并不符合第十条的适用情形，从而要求法院认定该套房屋为夫妻共同财产。

    相关证据的准备主要是围绕二个方面准备：一是对于你们同居事实的证明。这个可以由亲戚或朋友的证言，居委会或小区的书面证明，两人带日期显示的亲密合照或是书信往来等证据组成; 二是对于你们经济混同的证明。这个可以由同居期间家庭支出凭证，银行打款的记录，婚前还贷的记录，装修有你签字的票据，以及购房前后大笔开销明细等证据组成。

    当然，这样的主张是存在一定法律风险的。因为首付款确从你老公个人账户中支出的这个事实无法改变。你所提交的证据，只是期望通过还原部分事实来改变法官对这一铁证的看法。是否接受你的意见，则完全取决于法官的自由裁量。但是，如果不这样主张，直接适用《婚姻法司法解释（三）》第十条会给你带来更大的不利（因为你们结婚时间很短，婚后共同还贷金额较少）。相比之下，两害取其轻。作为一名维护你合法权益的律师而言，我给出的意见是鼓励你在离婚诉讼中进行一定的努力，尝试去争取夫妻共同财产的可能性。

    其次，《婚姻法司法解释（三）》第十条是由二款组成。离婚时分割该房产，应以协议先行，只有在协议不成的情况下，人民法院才可以进行判决。根据法院处理离婚案件惯常作法，调解工作一定会贯彻始终，特别是在法律有明文规定必须协议先行的情况下。因此，在诉讼离婚时，你一定要冷静分析自已存在的法律风险，明确自已的调解底线，充分考虑对方开出的调解条件，作出最有利于自已的选择。

    再则，如果法官明确表示需要适用《婚姻法司法解释（三）》第十条的规定，那么针对增值的分割计算则与你的利益息息相关。最高法在《婚姻法司法解释（三）理解与适用》一书中提出了婚后共同还贷款÷房屋总价款（房价款＋总利息）×房屋现值÷2的增值计算公式，虽然我并不认同房屋总价款计算总利息的算法，但这个公式却可以供你参考，帮助你调整心理预期，并在法庭答辩时予以灵活运用。

    最后，我想说的是，《婚姻法》总的法律原则是离婚时应优先保护妇女和儿童的利益。这一原则体现在了婚姻法中的诸多法律条文之中。新的《婚姻法司法解释（三）》只是这庞大的婚姻法律体系中的沧海一粟。因此，在离婚诉讼中，作为弱势一方的女性，完全可以主张法官对于你的利益应予以适当的倾斜。对此，最高法在《婚姻法司法解释（三）理解与适用》一书中提出：“如离婚时，子女两岁，须随女方生活，女方经济困难的，在分割不动产时，应照顾女方和子女利益，给女方多分。如果法官认为该部分全部增值都分给女方才足以体现照顾子女和女方利益时，该判决结果并不违法该司法解释的规定。若离婚时，女方没有住处，则人民法院可判决男方给予女方帮助，并让承担抚育子女义务的女方在此房屋居住，直到其另有住处或再婚。”虽然这并不是具体的法律条文，但在处理案件中，却会成为法官的判决指导，希望会对你有所帮助和启迪。