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安妮律师信箱：优先购买权到底属于谁？

安妮律师：

    您好！

    最近工作很忙吧？很冒昧给您写邮件，有个法律问题想要咨询一下您，非常感谢。

    2008年3月，我和前男友一起在北京的丰台买了一套房。房子二室一厅，大概70多平方，合同价好象是80多万。当时，我们俩谁也没有能力一次性付款，一合计，我出了40％的钱，他出了60％的钱，后来房产证也办到了我们俩名下。2009年10月，因为工作的原因，我需要到大连长驻一年。我前男友本身也是北京人，我一走，他就回自已家住了。房子空着也是浪费，我们一商量就把房子给租了出去。为了避免麻烦，租房合同一签就是二年。

    由于长期两地分居，产生了很多误会。2010年中旬，我们俩和平分手了。分手后，他事业发展的很好，他自已又在朝阳区买了一套房。2011年初，我从大连回到北京后，就找他商量，能不能将这套房属于他的份额卖给我，好让我在北京能有一个真正属于自已的栖身之所。没想到，他很爽快的答应了。我们商定了出让价格为50万，这个价格几乎等于原来购买价，我知道他这是在帮我。

    可气的是，合同和房款都交完了，还没办过户，我却收到了丰台法院的传票。一看是租房子的张小姐把我给告了，说侵犯了她的优先购买权。当时签的二年的租房合同，正常应该到今年年底到期。我原本也没打算赶她出去，只想等房子到期后再收回来自住。房子是租给她的，前男友愿意卖，我愿意买，和她又有什么关系呢？

    我自已也上网查了查有关优先购买权的法律规定，看得是一知半解，搞不明白。想请您百忙之中抽空帮我解释一下，非常感谢！

                                                                 杨小姐

杨小姐：

    您好！

    非常抱歉没有及时给您回复，希望不会耽误到您的事情。

    您在来信中所疑惑的问题，其实就是优先权购买权发生了冲突。优先购买权是指在特定的买卖关系中，在同等条件下，行为人依法享有优先于其他人购买财产的权利。说白了，就是一个购买前后顺序的问题。

    根据《民法通则》的相关规定，按份共有人的各个共有人有权将属于自已的份额分出或是转让。出售时，其它共有权人在同等条件下，有优先购买的权利。于您而言，享有该房屋40％的份额，为按份共有权人，理应享有优先购买权。

    但是，根据《合同法》的相关规定，出租人出卖租赁房屋，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。之后，《民通意见》将这个合理期限具体规定为三个月。因此，按照法律的规定，承租人张小姐也是享有优先购买权。

    既然法律规定您和承租人张小姐都享有优先购买权，那到底谁的优先权在先，谁才是第一顺序的优先购买权人呢？下面我来帮您仔细分析分析这个问题，再给出答案。

    首先，承租人张小姐的优先购买权主要来源于租赁合同，从法律性质上而言，这属于债权的范畴; 而您所享有的优先购买权则来源于对房屋的共有权，这属于物权的范畴。根据法律规定，物权优先于债权。其次，您想购买的是属于您前男友的房屋份额，而法律规定的承租人的优先购买权所指向的对象则是整个房屋。如果承租人张小姐想主张优先购买权，必须是在同等条件下购买这一整套房屋。但如果购买按份共有的房屋，就必须经过全体共有权人的同意。我想，您作为按份共有权人，应该是不会同意出卖整套房屋给她的。所以，承租人张小姐的优先购买权事实上根本不可能实现。最后，我们从法律保护的利益角度来看，法律设立共有权人的优先购买权是为了维护共有财产的稳定和安全，而设立承租人的优先购买权仅是为了稳定交易安全。毫无疑问，共有财产的安全利益将高于交易安全的利益。因为如果共有财产都不存在了，何来交易的安全。

    综上所述，我们不难得出结论，您所享有的优先购买权明显优于承租人张小姐所享有的权利。甚至于，由于您的权利存在，使得张小姐主张优先购买权成为不可能。因此，您一点也不用担心，这场官司一定会以您胜诉而告终。

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