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安妮律师信箱：房产证办不下来该怎么办？

安妮律师：

    您好！

    我姓刘，现在我碰到这样一件难事，让我很烦，希望您能给我些建议。

    2000年初，我们单位工会提供职工福利，以团购的形式在北京望京的一个楼盘一次性购买了35套房屋。当时，我谈了个女朋友，很满意想结婚，所以购买了其中一套二室一厅的房子，总面积为78平方米，一次性支付了39万元的购房款。同年8月份，开发商交房，我装修后也入住了该房屋。

    根据商品房预售合同约定，开发商应当在交房后6个月内办理完毕房屋产权证。不幸的是，我们这些房子到现在为止也办不下证。我找过工会，工会也代表职工和开发商谈过，但没有结果。据工会说，我们这片房子的土地出让金开发商并未足额交纳。之后，开发商又将大量资金投入到一个大型的高档住宅项目里，07年的房屋泡沫导致项目亏损，从此该开发商一撅不振，现在已经面临倒闭的风险，根本就交不上当年所欠的土地出让金。没有交土地出让金，就办不下来土地使用权证; 没有土地使用权证，我们的产权证也无从谈起。唉，据说这笔未缴的土地金有将近4000万之巨，指着我们业主交钱办证，肯定是没戏。

    今年6月份，我们这35户业主已经联名向北京市朝阳人民法院提起了诉讼，法院也受理了，但迟迟未开庭。我这人啊，心里不能有事，有事了我就睡不好觉。想来想去，我觉得还是得找个专业律师问问，这事到底结果会怎么样？

    给您添麻烦了，期待您的答复。

                                                                             刘先生

刘先生：

    您好！

    首先要感谢您的信任。您碰到的这事啊，在生活中经常发生，您也不必心烦。总会有解决办法的。在这里，我先您说说这其中的法律道理，再帮您预见一下可能出现的判决结果，尽可能地为您提供帮助。

    根据商品房预售合同的约定，作为出卖方的开发商，主要义务为交付质量合格的房屋和协助业主办理房产证; 而作为购买方的业主，主要义务则为及时、足额的缴付购房款。根据您的情况，您早已按时完成了您合同项下的义务，但开发商却只完成了交房义务，另一半办证的义务却迟迟未履行。就合同本身而言，开发商此举已然属于违约行为，应承担违约责任。

    那是不是只要办下来房产证，开发商都会被判定承担违约责任呢？答案是否定的。现实中，无法办理房产证的原因多种多样，只有是因为开发商过错而导致无法办理房证，开发商才会承担相应的责任。在我代理的一起类似的因开发商未按时办理房产证的案件中，无法办证的原因是由于该项目共有25栋楼房，在办理产权证之前，必须完成该地块上全部建筑物的测绘和确权工作。因为涉及的项目和内容繁多，又要与政府测绘等部门协调，所以该项工作迟迟不能完成，产权证也迟迟未能办理。这个案件的最终结果，是法院驳回了原告的诉讼请求。理由是开发商并不是故意拖延，未按时办证是由于项目的特殊性和北京办证的现状所导致的，开发商并不存在明显过错。

    回到您所咨询的问题中来，我认为您遇到的这种情况，应该属于开发商过错的情形。对于房地产开发商而言，足额交纳土地出让金，本身就是其应尽的义务。面对开发商不诚信行为而导致无法办证的结果，原则上，法院会判决开发商继续履行协助业主办证的合同义务，并判决承担一定的违约责任，关于违约责任，一般可根据合同约定数额进行赔偿。如合同没有约定具体数额，根据最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

    值得提醒的是，就算是胜诉，您也将面临一个无法执行的问题。正如您所述，开发商现面临倒闭，根本没有能力去交纳所欠的土地出让金。政府未收到足额的土地出让金，就不会给办理土地使用权证。对于负责办理产权证的房地产管理部门而言，办证的基本条件就是证照齐全。单凭法院的一纸胜诉判决，房地产管理部门是不会给办理房屋登记证书的。导致这样的恶性循环，主要是由于2000年前后，政府为了鼓励房地产开发，办理商品房预售许可证并不需要足额交纳土地出让金所导致的。所以，这应该算是一个历史遗留问题。因此，我认为在起诉的同时，刘先生您也可以向政府有关部门反映该情况，期待通过政府集中办理历史遗留问题的时机加以解决。

    借您咨询的这个机会，根据我房地产业务的实践经验，我将另外几种不能办证的情形总结如下，希望会对其它人有所帮助：

   （1）开发商违反建筑规划，擅自增加楼层。因为规则的改变，面临重新审批的手续，将大大延长办证的时间。这种情况所导致的无法办证，应认定为开发商存在过错。

   （2）租赁农村的土地搞房地产开发，这就是我们常说的小产权房。由于土地的来源不合法，这种房地产开发的形式也是违法存在。开发商的过错显而易见，不过，对于购房者而言，也存在明知的情形。因此，购买小产权房需慎重，应做好永远无法办理房产证的心理预期。

   （3）房屋出售之前，土地使用权证或预售证等手续违法，办理不了过户手续。这种情形完全属于开发商的原因，过错成立。

   （4）同一栋楼房中，出现多种产权形式。例如，既有回迁房，又有商品房。此时，办证的手续繁多，必然导致办证速度缓慢。此时，并不完全是开发商的原因，也有可能是政府拆迁的导致，所以不能全部认定为开发商过错。

   （5）需要改变房屋的性质。例如，之前是写字楼，现在需要改住宅。这种情形多数是开发商原因造成的，大多是预售后开发商擅自改变了房屋的性质，需要重要审核走手续，而导致房产证暂时无法办理。此时，开发商应承担违约责任。

   （6）房屋被抵押或是涉诉，被法院或其它部门查封，产权无法办理。这种情况原因较复杂，需要个案具体分析。

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