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安妮律师信箱：我可以承租这套公房吗？

安妮律师：

      您好！

      一直关注您的博客已经有一段时间了。您在家事方面也发表了不少文章，觉得您在这块应该比较擅长，所以很冒昧给您写信，想咨询您关于公房承租的问题。

      忘记自我介绍了，我姓张。我现在所住的这套房位于北京西城区，是一套面积五十平左右的老房子，最多时候这套房子里面住过八口人。这套房是北京市某公司的企管房，即公房，产权是属于这个公司的。1980年，经过该公司的同意，以我爷爷为承租人，我父母、爷爷、奶奶、姑姑一起搬进了这套房子。房子虽小，一大家人居住在一起，倒也其乐融融。2000年，我父亲身体不好去世了。由于父母亲感情比较好，母亲受不了打击，过了二年随父亲走了。姑姑结婚后经济条件越来越好，1999年在东城区买了房搬走了。爷爷去世后，她把奶奶也接过去与她同住。现在只有我一个人住在这套房里。

      去年，因为一点小事，和姑姑产生了较大的误会。姑姑现在要求我搬走，说这套房子她才是承租人。她办了提前退休，退休前她确实是这家公司的职工。她说，按规定单位公房只能由本职工居住，而且现在这套房的房租和水电也一直是从她的退休工资里直接扣的。原来我爷爷也在这个单位，爷爷死后虽然再也没签过承租合同，但她作为继承人理所当然地继续享有承租这套房子的权利。她要求我在一个月之内搬出去。

      我父母双亡，就剩我一个人在社会上艰难的打拼，现在姑姑这样逼我，我心里确实是十分难受。在这里，我想请教一下您，我难道真的没有资格承租这套公房吗？我是1982年出生的，从出生至今我一直居住在这套房子里。特别是在这些亲人，离开的离开，去世的去世后，就剩我一个人住在这里。这些，公房的产权单位也是知道的啊，但他们从来没有来找过我，说让我搬走之类的话。旁边住的这些老邻居反而经常过来帮忙，关心我的生活。真是“远亲不如近邻”啊。我觉得我有资格承租这套公房，房租我也付得起。不知道我的想法是否正确，请您百忙之中，抽出时间来解答一下我的疑问，好吗？真的万分感谢！

                                                                             张先生

张先生：

      您好！

      接到你的来信，我感到一丝心酸。82年出生，虽然也是将近三十岁的人了，但父母的早亡想必给你留下了不少的阴影。现在姑姑的苦苦相逼，又将给你的心灵带来了怎样的伤害呢。真心希望你坚强，生活越是磨难，证明你以后越会有更大的成就，只要你咬牙坚持住了。亲戚之间，毕竟存在血源关系，相信你和你姑姑的误会会早日解开。

      很高兴给您法律意见，根据你的来信，我分析如下：

      你和你姑姑争议的焦点在于到底谁才是这套公房的正当承租人。你姑姑认为自已是本企业的职工，房租和水电又是从其工资中支付，再加父亲的继承关系，理所当然的应该是这套公房的承租人。其实她的想法并不正确，原因如下：一是所谓公房，即房屋产权人是单位，属于单位的财产。单位的财产自然不属于个人财产可支配的范围，居住在内的人只也享有住的权利，既不能卖，也不能买。根据《继承法》的规定，遗产是指公民死亡时遗留的个人合法的财产。因此，单位的公房根本不能做为个人财产继承。同时，《继承法》第三条明确了可遗产财产的范围，承租权也不在内。因此，无论是公房本身还是承租权都是不能作为遗产来继承的。二是，你姑姑虽然是产权单位的职工，但她并未跟产权单位直接签订过租赁合同，双方之间并未产生书面的合同关系。三是你姑姑1999年年搬走后，这么多年了她也是非常清楚房屋的实际居住状况的。但她一直未表示过反对，只有去年关系弄僵后，她才提出让你搬走。她这将近十年的认可，其实就是对你居住使用权的一种默许。

      我认为，你的想法没有错，对于这套公房，你才是真的承租人。首先，根据《合同法》第二百三十四条的规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。你对这套房屋的承租权并不是来自于对爷爷财产的继承，而是你出生以来一直住在这里，你是以共同居住人和事实居住人的身份继承享有对该房屋的承租权。其次，作为产权人的北京某公司，明知道你不是本单位的职工，在你居住期间却从未要求过你腾房或者搬出，这应当视为对你居住权的一种认可，只不过你们双方并未签署书面租赁合同，可以视为一种不定期的租赁。如果是不定期的租赁，你们双方都享有随时解除合同的权利，但出租人在解除合同之间应该给予合理的通知期限。这部分对于你来说，存在一定的法律风险。因此，最好是尽快与单位协商，以你为承租人，重新签订租赁合同。最后，关于你姑姑一直以来支付的房租和水电，我认为作为普通债权，你姑姑可以向你主张。事实上，你也应该将这些钱还给她，房子毕竟是你在住。

      问题解答到这里，想必你已经清楚了。在这里，既然谈到了公房承租权的继承问题，我就再啰嗦几句，就当提个醒：

      现在经常会有当事人来咨询，说家里老人要去世了或是家里承租的公房面临拆迁，想让老人写个遗嘱，让自已继承或是继续承租。其实，遗嘱不是不能写，但写了也是无效的。房子是单位的，租给谁，不租给谁，由单位说了算。正如上面解释的一样，公房承租权根本就不存在继承的问题。如果真的想继续承租，莫不如征求单位的意见，尽早签订新的租赁合同呢。

      希望我的回答会对你有所用处。如有不清楚之处，可以选择电话咨询，我很愿意给你提供帮助。

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