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安妮律师信箱：公有住房的使用权可以转让吗？

安妮律师：

    您好！

    很冒昧给您写邮件，有些法律问题不太明白想咨询您，非常感谢！我姓刘，我是北京一家国有单位的职工。1998年6月份，我和我们单位另一名职工一起分租了单位的一套公房。房子是三室一厅，我分二间，他分了一间，客厅、厨房、厕所我们共用。由于他媳妇家在西城区还有一套住房，所以他很少回来住。2001年，我女儿出生，我请了个保姆照顾她，房子就不够住了。于是，我找到合租的同事商量，能不能将另一间房的使用权转让给我，他同意了。我们约定，他将这间房交给我使用，我付给他伍仟块的转让费。

    2008年，我们单位重新签订承租合同。我向单位反映了这个情况，单位同意将房屋全部承租给我。签合同的当天，他也去了单位，说明了情况，于是单位和我签订了新的《公有住房承租合同》，期限为五年。

    2011年底，单位来了新的领导，推行房改政策，可以将现在承租的公房折抵工龄后，以成本价出售给我们。听到这个好消息，我简直高兴坏了。可惜没高兴多久，原来合租的这个职工就来找我，说我们之间的公房使用权转让协议是无效的，他仍是那间房的承租人，应该由他享受新的购房政策，要求我立即腾退住房。听到他的话，我就蒙了。早在2001年的时候，我们就达成了使用权的转让协议，之后我又与单位签订了新的承租合同，这些怎么可能都是无效的呢？

    无奈之下，我咨询过几个人，但说法不一。安妮律师，我想请教，我与他签订的公有住房使用权转让协议真的无效吗？他真的有权利继续承租住房吗？如果他要起诉我，我该如何应对呢？非常感谢您的帮助，期盼您的回复。

                                                                刘先生

刘先生：

    您好！

    您所谈到的情况，其核心焦点就在于公有住房的使用权能否转让的问题。要弄清楚这个问题，可以从以下三个层面来理解：

    首先，得正确理解什么是“公有住房使用权”。所谓“公有住房使用权”是指通过福利分配所取得的对国家或是国有单位所有的房屋以低于市场价租赁并使用的权利。之所以有这样的福利分房，其实是国家或是单位对承租人住房消费的一种补贴，也体现了承租人劳动的价值。因此，“公有住房使用权“针对的对象一般是具有针对性的，大部分为在单位工作一定年限的职工，并不是所有的人都有权享有这样的住房补贴。

    其次，在过去的法律实务中，由于“公有住房使用权“被认定为一种房屋租赁关系，即公房的所有权人是国家或单位，而承租人只能享有房屋的使用权，不享有处分、收益的权利，所以，承租人转租或是转让使用权的行为都将直接侵害了所有权人的利益，应被禁止。为此，1994年建设部出台了《城市公有房屋管理规定》，其中26条对于承租人擅自转租、转借、调换、买卖公有住房使用权的行为进行了禁止。你的同事估计也是依据这条法律认为你们之间签订的公有住房转让协议是无效的。但是，这份1994年出台的建设部的规定已于2001年被废止了。2002年底，北京市国土资源和房屋管理局出台了新的《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》（以下简称“通知”）。这份通知中明确了北京公有住房使用权是可以有偿转让的，并对公有住房使用权转让的对象、范围、程序做了具体而明确的规定。

    所以，您完全不用担心，你与你同事于2001年签订的公有住房使用权转让协议是有效的，并且在他的主动配合下，您与单位又签订了新的《公有住房承租合同》，整个程序都是合法有效的。他无权利再继续承租该公房。如果他执意要起诉您的话，您也无须害怕，只要在法庭上出示原来的转让协议和新的承租合同这两份关键证据即可。

    最后，对于“公有住房使用权”交易还有一些的问题值得注意：第一，根据2002年国土资源部和房屋管理局下达的《通知》要求，进行公房使用权交易的一方必须是公有住房的合法承租人，并经过房屋所有权人的同意。因此，在进行公房所有权交易前必须先确认所有权属，并征得出租人的同意后再进行。第二，由于“公有住房使用权”的特殊性，并不是所有的人都能享有“公有住房使用权”。因此，为避免转让协议的无效及今后的纠纷，购买人应确定自己是否具有购买的资格。例如，单位承租公房使用权的转让一般要求购买人也为本单位职工。第三，通过公房使用权互换、有偿转让或是交换住房产权的方式取得公房使用权的新承租人，是可以将公房使用权再次上市交易的。这意味着公房使用权是允许流转的。但这里的流转并不包括转租的情况，转租是指不变更承租合同的情况下，将房屋交予他人居住。而“公房使用权”的转让则是要求转让协议达成后，受让人代替原承租人，与出租人建立新的租赁合同。第四，合同双方必须亲自到场签订合同并办理新的租赁变更手续，相关法律文件应避免代签，并提前或当场结清所有的相关费用。