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婚后以个人财产付首付购房能否适用《婚姻司法解释（三）》第十条规定？

    安妮律师导读：2001年《婚姻法》的修改，确定了婚前个人财产不随夫妻共同生活而转化的准则。而2011年《婚姻司法解释（三）》的出台，又进一步扩大了婚前个人财产的保护范围。那么，婚后以个人财产支付首付，夫妻共同装修和还贷的房产，离婚时能否适用《婚姻司法解释三》第十条的规定呢？下面这个发生在安徽省宁国市人民法院的示范案例，安妮律师认为该法院在适用法律时存在错误，值得商榷。

   中国法院网2012年4月19日讯：

    婚后个人付首付购房，后将房屋卖出，离婚时卖房款如何分割。近日，安徽省宁国市人民法院依法审理此案件，并根据《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）的相关规定作出判决。

李女士与张先生都是离异人士，2008年6月，他们经人介绍相识，经过短暂的相处，二人决定牵手再次迈入婚姻殿堂。婚后为筑爱巢，二人决定购买价值181800元房屋一幢，李女士用个人婚前财产付首付款81800元，余款在中国建行办理按揭贷款，后夫妻二人共同归还贷款至2011年6月19日。房屋买后二人共同投资45000元用于装潢，但一直未办理产权变更手续，因李女士在购房时违约，给付原房主王某30000元违约金。原本买房是希望彼此能珍惜这个缘分，相守到老，岂知由于婚前缺乏了解，婚后二人性格上的不和在生活中逐渐显露，因家庭琐事双方多次发生争吵，致使这段婚姻走向尽头。

    经过考虑，双方都同意离婚。2011年6月，李女士将该房以448000元的价格卖给他人，并交纳了房屋中介费4500元。这婚是离定了，可卖房款的问题在摆在李女士和张先生面前，二人始终无法达成协议，张先生认为房子属于夫妻共同财产，故卖房款应依法分割，而李女士对此不以为然。于是，张先生一纸诉状将李女士告上法庭，等待法院的公正判决。

    法院审理认为，李女士和张先生婚后因性格上的差异，时常发生争吵，张先生提出离婚，李女士同意离婚，该院予以认可。依照《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十条二款的规定“依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”双方诉争的房屋，因系李女士用出卖婚前个人所有的房屋所得款购买，故该房应属李女士所有，所卖诉争房屋的总价款该院认定为413500元（448000元-30000元-4500元），因双方在婚姻存续期间对房屋进行了装潢，并共同归还部分按揭贷款，故该房出卖时所产生的收益，应予以分割。结合双方投入的装潢款及归还贷款情况，李女士应补偿张先生人民币64000元。

   安妮律师评案：

    2011年8月出台的《婚姻法司法解释（三）》第十条是由二款构成：第一款为夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。第二款为依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。该法条中，第一款和第二款之间应是关联关系，即第一款是对本法条适用情形的定位，而第二款是对该情形下双方无法达成协议该如何处理的补充。因此，第二款的适用必须是依附在第一款所定位的情形之下的，并不能单独适用。

    同时，根据最高人民法院随后出台的《婚姻法司法解释（三）的理解与适用》一书以及最高人民法院民一庭杜万华庭长对该法条的解读，《婚姻法司法解释（三）》第十条的适用情形必须同时具备四个条件：其一，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同；其二，以个人财产支付首付款并在银行贷款；其三，婚后用夫妻共同财产还贷；其四，不动产登记于首付款支付方名下的。如果有任何一个条件不符合，就不能适用此条规定。

    本案中，李女士签订该不动产买卖合同的时间为双方婚后，该时间点并不符合《婚姻法司法解释（三）》第十条适用情形的条件一。《婚姻法司法解释（三）》第十条之所以会强调婚前这个时间点，是考虑到在大多数情况下，一方婚前购房时，与另一方可能并不相识，所以不存在与之共同生活的目的;其次，出于扩大对婚前个人财产保护范围的目的，做出此类规定也是情理之中的事。在本案与第十条适用情形并不相符的情况下，宁国市人民法院就不能适用该法条来审理本案。况且，该法院还抛开法条的第一款，而直接适用第二款的补充规定作出判决，更是错上加错。

    安妮律师认为，本案中其实存在一个财产转化的问题，即个人财产在婚前是以货币的形式存在，而婚后却转化为房产的形式。如果货币与购房的金额完全相符，其资金流向也相互对应，可视为配偶方并未对该房产做出任何贡献，一方婚前个人财产发生完美转化，该房产还应是一方的个人财产。但如果贷币与购房款并不相符，存在夫妻共同还贷、共同装修等情形，又或是资金流向与婚后财产发生混同而无法认定时，可视为夫妻双方均对该房产做出了贡献，该房屋性质应为夫妻共同财产。

    新的《婚姻法司法解释（三）》并未对婚后使用个人财产付首付购房的情形做出明确规定，而根据之前的司法判例，在离婚分割时，如果能够确认一方婚前个人财产部分投入的情况下，应从房屋总价款中优先予以扣除，剩下部分在扣除未清偿贷款后夫妻双方平分。当然，某些法院会考虑到一方使用个人财产支付首付，是对购房做出了较大贡献，酌情予以多分，但多分的比例也不应超过可分价款的10％。