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国有土地上房屋征收与补偿

国有土地上房屋征收与补偿    ⊙李思宇

    4月15日，作为贵阳市第一个按《国有土地上房屋征收与补偿条例》征收房屋的项目，筑城广场建设项目房屋征收程序正式启动，此举也拉开了贵阳市房屋进入征收的序幕。

    据了解，《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)于2011年1月21日公布并施行，《条例》的颁布是为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，根据《物权法》和《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法)的决定》而制定。该条例施行后，于2001年6月13日由国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。

    从拆迁到征收，究竟都有些什么变化？对于原房屋所有者，过去的被拆迁者到现在的被征收者，其权利和义务又有何不同？

    政府部门 确定为征收主体被委托征收单位 不得借故“捞钱”

    《条例》共五章三十五条。其中强调，《条例》的出台是为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益。为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

    和过去申请了《房屋拆迁许可证》，房屋拆迁管理部门即可上门拆迁不同，此次《条例》规定，由市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

    房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。但房屋征收实施单位不得以营利为目的。同时，房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

    六种情况 可作征收决定规划建设 要征求意见

    《条例》规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有六种情形之一，可由市、县级人民政府作出房屋征收决定：其中包括，国防和外交的需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；以及法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

    《条例》还规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

    制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。

    补偿方案 需征求意见补偿费用 要专款专用

    按照《条例》要求，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

    市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

    市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

    作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。同时，《条例》中还列明，市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

    此外，根据《条例》，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。其中，选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

    因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

    因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停

    业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

    暴力拆迁 退出历史舞台断水断电乱来 要赔偿

    暴力拆迁早已不是一个新鲜的名词，随着城市化的推进，但凡新项目落成之前，涉及旧项目改造，总会发生一些纠纷。如今，随着新《条例》颁布实施，这样的状况将得到有效改变。

    《条例》中明确，采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

    同时，采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

    房屋价值 被征收者有话语权评估机构造假 最高罚20万

    被拆迁者之所以对拆迁有抵触情绪，很大的原因是因为既得利益达不到自己的要求，因为房屋的拆迁价由拆迁方说了算。然而从现在起，根据《条例》，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。而被征收者有权利自己协商选择具有资质的房屋评估机构，只要半数以上的被征收者达成一致，那么，就可以由该机构为被征收人进行被征收房屋的估价。而最终的评估结果经公示后，将作为征收补偿实施方案制定的依据。

    这意味着，今后被征收者对于自己的房屋价值有绝对的话语权。对于协商不成的，还可通过多数决定、随机选定等方式确定，以充分尊重被征收者的意愿为前提。

    为确保被征收者利益不受损，《条例》中还规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收人对评估结果有异议的，被征收人可以申请复核评估。对复核结果有异议的，还可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

    房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

    违法且超期 不予补偿规定期限不搬可申请人民法院强制执行

    对于执行的程序，《条例》中也给予了明确规定。

    市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

    房屋征收部门与被征收人依照条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

    房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

    补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。（李建勇律师电话15348602077）