农村房屋买卖，善意第三人能否取得所有权？ |
| 分类：时事点评 时间：(2014-05-12 08:29) 点击：619 |
| 王中良律师 说： 农村房屋买卖，善意第三人能否取得所有权？ 京商安（重庆）律师事务所 王中良 王玮玮 在司法实务中，我们总是可以遇到各种各样的疑难案例，那些案例无疑会吸引我们的眼球，引发我们的研究兴趣。但还有这样一类案例，它们看似简单，看似必输无疑，却隐藏着另一番玄机，下面笔者带你们走进物权法实施之前，农村房屋买卖确权官司之中。 案例简介： 原告王松与被告李建系同村村民，被告李建享有位于某县A村土地使用权101平方米，建有房屋住宅三间，在1991年农村房屋确权时，以李建名义办理了土地使用权证，以其母亲名义办理了相关乡村房屋所有权证。李建父母死后，2000年7月15日李建在村、社干部等在场的情形下，将其所有的房屋作价1500元卖给原告，原告当即付清1500元给被告。事后，被告李建将房屋以及房产证交付原告。但原告要求被告协助办理过户手续时，被告以该房屋为母亲遗产，应当由哥哥、姐姐、和自己共同继承，自己无权处分为由，不予协助过户。现原告已经使用该房屋多年，请求法院判令将被告协助将房屋产权过户给原告。 法律适用： 一、房屋买卖合同有效。根据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第89条的规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的任务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益。” 此外，2012年7月1日生效的《买卖合同解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 本案中，被告的哥哥、姐姐早在1980年和1982年就分别离开家落户他处或出嫁，全村人均认为该房屋是母亲留给小儿子李建的，虽然该房屋是遗产，但原告有理由相信被告有出卖该房屋的权利，当时的村社干部也在场确认此交易行为，在购房时为善意，且支付了1500元的合理对价，完成了房契地契的交付。双方在订立合同时，均为完全民事行为能力人，意思表示真实，并且原告的行为符合善意、有偿取得该财产，被告以无权处分为由要求认定房屋买卖合同无效的，法院不予支持。因此，应认定该房屋买卖合同有效。 二、房屋所有权已经转移房屋买卖协议是在2000年签订的，《物权法》是在2007年颁布的。根据法不溯及既往原则，本案房屋所有权的取得不得适用《物权法》相关规定。故应适用《民法通则》72条规定：财产所有权的取得，不得违反法律的规定。按照合同或其他方式取得财产的，财产所有权人从财产交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外。 物权法颁布之前，对于农村房屋转让，法律、行政法规、规章、地方法规均没有明确将登记过户作为所有权移转的条件。因此根据民法通则的规定，农村房屋所有权的移转应当以交付为准。而且王松与李建在签署房屋买卖协议时，已经交付了土地使用权证与房屋所有权证，该房屋王松也已经居住12年，完成交付。故该房屋所有权归王松，根据《合同法》第60条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知协助、保密义务，李建应当履行协助过户义务。 案例评析： 2007年《物权法》颁布后，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，原则上经登记后发生法律效力，未经登记的不发生效力。加之农村房屋拆迁改造，一套房屋动辄几十万，因此掀起了农村房屋确权官司的高潮。一些法官和律师先入为主，认为买卖房屋未过户登记所有权未发生转移，不予支持买受人的过户请求。笔者认为，农村房屋买卖的确权关系，应当以2007年10月1日即《物权法》颁布为界，07年10月1日之前的由《民法通则》来调整，交付即完成所有权转移，07年10月1日以后的由《物权法》调整，把登记过户作为所有权转移的标准。这样区分处理，不仅符合物权法定原则，也利于维护农村房屋买卖关系的稳定，真正维护当事人的合法权益。
该文章已同步到：
|
律师统计
加载中...
网站公告
欢迎来到王中良律师的网站
文章分类
网站文章
我的好友
暂时没有好友
最近访客
友情链接
网友留言
- 暂时没有留言