吴远国律师

逾期交纳租金出租人能否直接解除合同

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逾期交纳租金出租人能否直接解除合同

【案情】

　　张三、李四于2020年1月9日签订《摊位转让协议》，约定：一、甲方（李四）同意将自己位于安乐菜市场海鲜A16-2、A16-3两个摊位转让给乙方（张三）使用。并保证乙方同等享有甲方在原有摊位租赁合同中所享有的权利与义务。二、租期为两年，租期从2020年2月1日至2022年1月31日止，两个摊位年租金为21,600元人民币，租金为每年交付一次，第二年租金提前一个月交付。三、甲乙双方不得违约，如有违约，违约方赔偿给守约方金额贰万元。张三于2020年1月11日支付了第一年的租金21,600元。2021年1月17日，张三向李四转账支付第二年的租金21,600元，李四以张三未按约定支付租金为由，于2021年1月19日向张三退回租金21,600元，并于2021年2月1日收回摊位。

　　【分歧】

　　关于本案李四能否以张三逾期交纳租金直接解除合同，存在以下两种不同意见：

　　第一种意见认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张三、李四签订的《摊位转让协议》明确约定，张三应当提前一个月交纳第二年租金（2021年1月11日），但是其于2021年1月17日才将第二年租金转给李四，其行为已构成违约，李四有权解除双方签订的《摊位转让协议》并收回摊位。

　　第二种意见认为，张三已于2021年1月17日向李四转了第二年租金，虽未按照《摊位转让协议》约定时间转款，但是未达到法定的解除合同条件，李四不能以张三逾期交纳租金为由，直接解除合同并收回摊位。

　　【管析】

　　笔者赞同第二种观点，理由如下:

　　第一、租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。张三、李四签订《摊位转让协议》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，有下列情形之一，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第七百二十二条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

　　李四未向张三催告第二年租金，且张三于2021年1月17日已向李四履行了交付租金的义务，李四虽退还给张三，但能够证实张三有支付租金的行为，李四在未经催告租金并给予张三合理期限情况下，强行解除与张三签订的《摊位转让协议》并收回租赁摊位的行为，构成违约。

　　第二、根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张三、李四签订的《摊位转让协议》明确约定，张三应当提前一个月交纳第二年租金（2021年1月11日），但是其于2021年1月17日才将第二年租金转给李四，其行为也构成违约。

　　综上，张三逾期交纳租金违反了双方签订的《摊位转让协议》，构成违约。但是，李四未经催告租金并给予张三合理期限情况下，不得强行解除与张三签订的《摊位转让协议》并收回租赁摊位，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。