吴远国律师

借名买房房屋产权该归谁谁有

借名买房房屋产权该归谁谁有

[案情]

2017年8月，张某因其他原因，约定由张某出资以王某之名购买该住房。2017年8月30日，张某交付王某房款213000元，此后配套费、地下室款等均由张某交给王某，王某再交给开发商。2018年1月，房屋交付使用，王某领取房屋钥匙交给张某，张某入住该房屋。此后，物业管理费及水、电、暖等费用均由张某以王某的名义交纳。2017年12月。王某自己向开发商交纳了维修基金和契税，办理了房产权属证书，房产证上的房屋所有权人为王某，并拒绝与张某办理过户手续。2018年8月，张某诉至法院，请求依法判令王某办理房屋过户手续。王某则以房产证登记的产权人是自己为由要求确认顶名买房无效。

 [分歧]

本案涉及到顶名买房的效力问题。在审理过程中，存在两种意见：

一种意见认为，虽然实际购房人为张某，但房产证及土地使用证登记的所有人为王某。为维护交易安全，应确认登记的效力，房屋产权归王某所有。但鉴于张某为实际出资人，王某应返还张某购房款。

另一种意见认为，该房的实际购买人为张某，因此张某应为实际所有人，王某应将房产证过户到真正的房屋所有人张某名下。这样既符合购房之初双方的真实意思表示，更符合公平、诚信的法治原则。

 [评析]

笔者同意第二种意见。第一种意见过份注重不动产登记效力的法条，没有注重案件事实。应当根据不同案件事实作出不同的判断，不动产登记并不是不可变更的，从事实出发，才能更好地保护当事人的合法权益。

1、尊重当事人意思自治原则。意思自治原则是指合同当事人可以自由选择处理合同争议所适用的法律原则，它是确定合同准据法的最普遍的原则。公民之间的买卖、转让应遵循当事人意思自治原则，只要意思真实、程序合法，就不能以违反禁止性法律规定为由确认该转让行为无效。“顶名购房”有没有法律效力，关键是“顶名购房”的事实是否存在。在通常意义上，顶名购房实际是房屋转让方式的一种，只要没有违反有关法律法规之禁止性规定，应当确认这种转让方式是合法有效的。可以看出案中二人的转让行为是自愿的，应是有效的。

2、房产证并不是唯一合法有效的房屋所有权的证据。房屋作为不动产物权的一种，房产证是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证，是权利人享有该不动产物权的证明，在各权利方没有争执和相反证据的情况下，它的证明力是唯一的，其证明的事实和其记载内容是统一的。但在对方有其他证据且证明力大于该不动产权属证书的效力时，就应以其他证据证明的事实为依据。

3、结合其他证据认定真正房屋权利人。从本案的实际情况看，房屋的购房款、配套费、地下室款都是张某以王某的名义交纳，住进房屋后，房屋的物业管理费及水、电、暖等费用也都是由张某交纳的。涉诉房屋自2007年以来一直由张某居住，可以看出，以上证据结合起来足能证明该争议房屋确为张某所出资购买，张某已在该房屋居住使用六年之久。王某虽然后期也出过小部分资金，但这是在王某对“顶名”反悔之后欲否认“顶名购房”之事实的毁约行为。

根据我国物权法的规定，因物权的归属、内容产生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案争议房产虽登记在王某名下，但根据张某提供的证据证明力明显大于房产证的证明力，故可以认定该争议房屋的所有权证是一种顶名的购房行为，张某应享有房屋的所有权。

　　（作者单位：山东省五莲县人民法院许磊）