吴远国律师

放任损失扩大无权主张该部分损失

放任损失扩大无权主张该部分损失

2009年12月6日，王某与张某签订了一份房屋及生产线租赁合同，合同约定张某承租王某车间、全套生产线及办公用房，租赁期限为3年（2009年12月6日起至2012年12月5日止）。年租金为30万元整，签订合同时预交10万元整，2010年1月10日前交清20万元整。合同第八条约定“张某每年必须在12月6日前依约交付租金，如有拖欠租金，王某按年租金的20%加收滞纳金，拖欠租金达半月以上，甲方有权收回房屋及生产线，并有权拒绝返还。”2010年4月，张某因经营困难陆续停产。同年6月王某以张某拖欠电费为由将厂房变压器电容减为零，自当月张某停产至今。截止2010年11月，张某仅支付了租金14万元，第一年租金尚欠16万元。王某多次致函催要租金未果，故于2013年2月诉至法院要求张某给付三年的租金及滞纳金。

　　【分析】

　　一、张某欠付租金的行为构成违约。合同签订后，双方均应按照合同约定履行义务，在王某提供租赁物后，张某应及时给付租金。张某自2010年1月10日起即欠付租金，其行为已构成违约。张某应依法承担给付租金，并按约支付滞纳金的责任。

　　二、王某的履约行为有违减损规则和诚实信用原则，无权就损失扩大部分主张权利。

　　1、根据合同第八条的约定，张某若拖欠租金达半月以上，王某“有权收回房屋及生产线，并有权拒绝返还”。张某自2010年1月10日起即欠付第一年租金，根据上述约定，王某自2010年1月底已享有合同解除权，且王某对其享有该权利应明知。

　　2、2010年6月，王某申请减容为零。从上述过程来看，对于张某经营困难停止生产，张某租赁厂房、设备用于盈利的目的将无法实现，进而致使张某的履约能力及履约意愿发生变化的事实，王某亦应明知。

　　3、《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”王某在明知张某已实际违约且以行为表明其可能将不再履行合同时，即使选择继续履行，等待张某履约，也不应超过商业上的合理时间。但在长达两年有余的期间内，张某未生产经营且分文未缴，王某仅数次发函催缴租金，直至2013年提起诉讼，始终未采取解除合同，将房屋另行出租等措施，其行为既违背了《中华人民共和国合同法》第一百一十九条确定的减损规则，也违背了《中华人民共和国民法通则》第四条所确定的诚实信用原则。在第一年租赁期满后，酌定应当给予王某半年的期限，作为其等待张某履约的合理期间，即王某可向张某主张一年半的租金，剩余一年半的租金损失由王某自行承担。

　　在市场交易过程中，发生权益受损后应本着诚实信用及利益减少原则，积极采取措施减少损失的扩大，对于未采取减损措施造成的扩大损失，当事人无权主张。赵峰 田鲁敏