吴远国律师

 甲醛，我们日常生活中容易接触到的有毒有害物质，近年来越来越引起人们的重视。遇到房屋甲醛超标怎么办？

【案情回放】 
    2015年5月10日，张某与某房地产公司签订《上海市商品房预定协议》，约定购买总价款1600万元全装修房屋。双方在《补充协议》中约定，公司会委托有资质的检测机构对室内空气质量进行抽检并出具检测报告。房屋交付时如果存在质量瑕疵或装修瑕疵，由公司负责交房后修复、整改，不影响房屋交付。购房者以质量瑕疵或装修瑕疵为由拒绝收房，公司无需承担延期交房责任。除不可抗力外，公司逾期超过90天交付房屋，且购房者同意继续履行合同的，公司应支付总房款10%作为违约金。 
    2015年7月1日，公司通知张某接收房屋时，张某自行聘请专业检测公司检测出房屋甲醛超标，并及时将检测报告提供给了公司工作人员。公司收到报告后一直未予整改。2017年3月，张某以公司逾期交房为由向一审法院提起诉讼，请求公司向其支付逾期交房违约金160万元。 
    一审审理中，法院委托上海市房屋建筑设计院有限公司对房屋甲醛状况进行司法鉴定，《司法鉴定意见书》载明：室内甲醛第一次检测为2016年8月，检测结果超标较大；第二次检测于同年冬季，因气温较低，不利于甲醛释放，检测结果未超标。 
    一审法院认为，房屋经鉴定甲醛超标，不符合规范要求，即便公司曾通知张某收房，但房屋不符合交付条件，逾期交房责任由公司承担，判决公司酌情赔偿违约金100万元。 
    公司认为：第一，甲醛问题属于一般瑕疵，购房者可自行祛除，双方在合同中约定购房者不得以房屋装修瑕疵问题拒绝接收房屋。 
    第二，房屋原先作为销售样板房使用，一直有人员进出，所以不存在甲醛超标问题，对检测结果不予认可，所以也无需按照检测报告的结果对房屋进行整修。 
    第三，房屋所在小区的租金价格为30000-35000元左右，即便存在空置损失，一审法院酌情确定的违约金金额亦过高。 
【以案说法】 
    上海市第二中级人民法院二审审理认为，鉴于室温对甲醛释放会有显著影响，综合张某自行委托的检测报告及司法鉴定结果来看，应当认定公司向张某交付房屋时确实存在甲醛超标问题。甲醛排放应当符合国家标准，张某以甲醛超标为由拒收房屋，于法有据。 
    公司亦自认张某在以甲醛超标为由提出拒收房屋后未及时对房屋甲醛问题予以处理，导致延迟交付房屋达两年之久，一审法院酌情确定违约金100万元，并无不当。 
    公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，上海二中院依法予以维持。 
    本案中，张某与公司签订的《补充协议》中约定了房屋交付时存在质量瑕疵时，由公司负责修复整改，但不影响房屋交付。购房者以质量瑕疵或装修瑕疵为由拒收房屋的，公司无须承担延期交房责任。那么如何理解“房屋交付时存在质量瑕疵”呢？ 
    房屋质量瑕疵是不足以严重影响正常居住使用的问题。目前市场上精装修房屋越来越多，在验房时容易出现的窗户轻微漏水、地砖轻微裂缝、墙纸局部脱落等问题，尚不足以严重影响居住使用，故一般可以认定为质量瑕疵。购房者可以在接收房屋后要求开发商予以维修，开发商拒绝维修的，购房者亦可自行修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。 
    而甲醛超标问题虽然可以通过后期的技术手段予以整改，但是在问题尚未解决之前，甲醛的存在严重危害了居住者的身体健康，甲醛超标的房屋并不适居，因此甲醛超标不属于一般意义上的质量瑕疵，开发商不得通过合同约定的方式排除购房者拒收房屋的权利。 
【法辞典】 
    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 
    第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

（案例撰写：卢薇薇 张志煜 高原）