吴远国律师

业主门前圈“私人菜地”是否构成侵权

业主门前圈“私人菜地”是否构成侵权

【案情】

　　业主金某退休后为了锻炼身体和打发时间，在其居住的小区一楼门前空地上花费大量时间和心血开发的多块菜地，种植各种果蔬。因菜地施肥导致臭气熏天，“毁绿种菜”破坏了小区绿化，导致很多其他业主纷纷向物业公司投诉，有些业主甚至以物业公司不作为由拒缴物业费。物业公司多次张贴通知禁止圈地种菜，上门进行劝阻，均不奏效，遂以金某在小区内私自圈地种菜构成侵权为由诉至法院，要求其停止侵权、铲除菜地、恢复原状。

　　【分歧】

　　关于本案中，业主在自己门前空地圈地开发“私人菜地”是否构成侵权，有两种不同的观点。

　　第一种观点认为，“私人菜地”不构成构成侵权。业主金某一楼门前空地原本就植被不多，绿化不到位还不如种菜，种菜也是一种绿化。金某花费大量心血在门前开发菜地，基于事实行为业主对菜地享有所有权，物业公司无权干涉。

　　第二种观点认为，“私人菜地”构成侵权。绿地的土地使用权（非所有权）及绿地的附着物的所有权，都属于全体区分所有权人共有，业主在植被不多的空地上种植蔬菜，是改变绿地使用功能的行为，未得到其他业主同意，侵犯其他业主权益。

　　【评析】

　　笔者赞同第二种观点，理由如下：

　　首先，小区公共绿地使用权属于全体区分所有人所共同享有。《物权法》第六章第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。应当明确的是，建筑区划内的绿地，就建筑物区分所有权而言，既包括绿地的土地使用权（非所有权），也包括绿地的附着物的所有权，该两部分权利都属于全体区分所有权人共有。只有在该绿地属于城镇公共绿地或者明示属于个人的特殊情况下，才不属全体区分所有权人共有。金某所住一楼门前空地在建筑区划内，非属城镇公共绿地，且亦未有证据证明在相关经规划部门批准的规划文件中规定该绿地专属于个人，故该绿地的土地使用权及附着物所有权归全体区分所有权人共有。

　　其次，“私人菜地” 侵犯其他业主权利。小区内的公共绿地，是受法律保护的公共财产，涉及业主共有和共同管理权利，须经全体区分所有权人会议决议决定。金某擅自圈地开发“私人菜地”，未得到其他业主同意，很明显是侵犯其他业主利益的行为。同时，该行为还破坏了小区的整体规划，影响了美观，破坏了植被、污染小区空气，尤其是有些业主给菜施肥产生很大气味，影响了其他业主的正常生活，构成了侵权。

　　再次,物业公司应尽到劝阻及报告义务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，物业服务企业对物业管理区域内违反有关物业使用等方面法律、法规的行为，负有制止，并及时向有关部门报告的责任和义务，人民法院应予支持。由此可见，物业公司没有执法权，也不是小区公共绿地的拥有者，物业公司应尽到劝阻管理义务，并及时向有关行政管理部门报告。强制执法的主体不应该是小区物业，可由环保、园林、城管等部门联合街道办事处、居委会、物业等部门共同整治。

　　综上，“私人菜地” 侵犯其他业主权益，影响了其他业主的正常生活，构成了侵权，“圈地人”应当停止侵权、铲除菜地、恢复原状。基于此类现象，社区管理部门、物业公司亦应考虑业主对田园生活的向往需求，将蔬菜、果树品种加入绿化种植中，或在小区开辟公共绿化带，允许业主自由种植蔬菜，满足业主的精神诉求与文化诉求，以创造性的途径平衡社区内的矛盾。(来源：中国法院网)