吴远国律师

业主能否以电梯造成人身伤害为由拒缴物业费 【案情】

业主能否以电梯造成人身伤害为由拒缴物业费

【案情】

　　2008年1月2日，原告某物业公司与小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定原告某物业公司对小区提供物业管理服务，其中高层住宅收费标准为0.8元/月·㎡，逾期按日万分之三加收违约金；电梯专项性服务收费为0.2元/月·㎡，高层合计1元/月·㎡。被告李某系该小区的业主，2017年3月25日上午，被告李某的母亲王某乘坐该小区的电梯，在电梯停靠15楼时电梯轿厢高出地面一、二十公分，王某从电梯走出时摔倒受伤，经诊断为左股骨劲骨折，住院3天出院。被告李某自此以物业公司提供服务不到位、工作不作为为由拒缴物业费。为此，原告某物业公司诉至法院，请求依法判令被告李某支付原告拖欠的物业管理费3444元并支付滞纳金。

　　【分歧】

　　本案中，李某的母亲乘坐电梯时摔倒受伤，李某能否以电梯造成人身伤害为由拒缴物业费？对此，存在以下不同意见：

　　第一种意见认为，业主有权拒绝缴纳物业费。物业公司作为服务单位，收取物业费后应当按照合同约定履行维护物业管理区域内的公共安全和相关秩序的职责。现业主乘坐电梯时摔倒受伤，物业公司存在重大过失，业主有权拒绝缴纳物业费用，直到电梯安全隐患得到妥善解决。

　　第二种意见认为，业主应缴纳物业费，但可免缴滞纳金。物业服务合同纠纷与侵权责任纠纷分属不同法律关系，业主乘坐电梯时摔倒受伤，业主有权以侵权为由另行提起诉讼，主张相关其医疗费、伤残赔偿金等各项损失。但鉴于业主摔伤属客观事实，说明物业公司服务存在瑕疵，业主并非恶意拖欠物业服务费，有权拒绝支付滞纳金。

　　【管析】

　　笔者赞同第二种意见，原因如下：

　　首先，业主要区分不同的法律关系项下其享有的权利义务。原告某物业公司与小区业主委员会签订了《物业服务合同》，对业主具有约束力，业主与物业公司之间形成物业服务合同法律关系。业主乘坐电梯造成人身伤害，属侵权责任法律关系，业主可向物业公司、电梯维修公司、电梯生产或销售商提起侵权之诉。两者法律关系不同、案由不同、主体不同、责任不同。业主应正确区分相关主体的法律责任，向正确的责任主体主张权利，避免相互推诿、互相扯皮，避免耽误拖延缴纳物业费从而要向物业公司缴纳滞纳金，更要避免超出诉讼时效，延误了主张相关其医疗费、伤残赔偿金等各项损失的相关权利。

　　其次，业主要加强举证意识，及时进行理性维权。虽然《物业管理条例》规定物业公司有一定的安全防范义务，但物业服务合同所约定的安保服务，仅指物管公司为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用安全，而实施必要的、正常的防范性安全保卫活动，这种安保义务应是有限的、相对的，不应理解为绝对的、全面的安保义务。司法实践中，业主的举证能力往往偏弱，发生家中财物被盗、遭受人身损害、其他业主违规搭建、其他业主房屋漏水、商铺油烟污染等各种情形时，均以拒缴物业费消极应对，没有及时收集相应证据理性维权。所以，业主要加强举证意识，提高举证能力，及时保存和收集证据理性维权。

　　最后，业主和物业公司均应全面履行合同义务。依法成立的合同对当事人有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。物业公司应按照合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主按照合同约定按期缴纳物业费，拒交物业费的合理理由应当为物业公司在提供物业服务的过程中存在违约情形，业主的抗辩理由不在物业服务范围内的，则不能对抗物业公司要求其缴纳物业费的合理请求。

　　本案中，李某的母亲乘坐电梯时摔倒受伤，李某虽有权以侵犯健康权为由另行提起诉讼，但电梯存在安全隐患充分说明物业公司未全面履行合同义务，物业服务显然存在瑕疵，故李某虽应补齐欠缴的物业费，但并非恶意拖欠物业服务费，有权拒绝支付滞纳金。(作者陶然)