深圳律师：房屋买卖合同纠纷疑难案件裁判要点与依据 |
| 分类：时事点评 时间：(2014-04-29 09:52) 点击：246 |
| 原告陈某杰，男。 委托代理人姜某光，广东怀X律师事务所律师。 被告谢某旺，男。 委托代理人王某勇，广东深X律师事务所律师。 第三人中国光大银行深圳福X支行。 负责人孔某洪。 原告陈某杰与被告谢某旺、第三人中国光大银行深圳福X支行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员刘光耀独任审理，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人姜某光，被告的委托代理人王某勇到庭参加诉讼，第三人经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告诉称，2011年12月2日，原告与被告签订《房地产买卖合同》一份，约定：被告将其拥有100％产权的房屋一套(位于宝安区西乡街道铁仔路宝X雅苑1栋A座X房)作价62万元出卖给原告，原告在签订协议时支付15万元定金，并约定如果卖方违约，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。合同签订后，原告按照约定向被告支付定金人民币15万元，被告收取定金后依照约定向原告交付了涉案房屋。但是，被告不按照合同约定赎楼和办理公证，致使合同不能继续履行，严重损害了原告的合法权益，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告继续履行合同，将房屋过户至原告名下；2、被告向原告支付违约金46,500元(从2011年12月5日暂算至2012年5月4日，按照成交价每日万分之五的比例计算，违约金计算至被告将房屋完全过户到原告名下为止)；3、被告承担本案诉讼费、保全费。 被告答辩称，第一、被告已履行了房地产的交付义务；第二、被告已按照约定办理了委托公证，由受托人陈某保等人办理赎楼及交纳赎楼的相关费用，因此原告说被告不按照合同的约定赎楼和办理公证，致使合同不能及时履行没有事实根据。请求依法判决驳回原告的诉讼请求。 第三人未提交书面意见，亦未提供证据。 经审理查明：2011年12月2日，原告（买方）与被告（卖方）签订了一份《房地产买卖合同》，合同约定：被告将位于宝安区西乡街道铁仔路宝X雅苑1栋A座X房产卖给原告，转让价为62万元，原告在签订协议时向被告支付定金15万元；该物业处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起3日内办理完解除抵押手续，若卖方需委托担保公司担保融资赎楼，则卖方须于签署本合同之日起3日内办妥全权公证委托给担保公司指定人员；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。 2011年12月2日，原告向被告支付了定金人民币15万元。同日，被告办理了公证委托书。2011年12月5日，被告将涉案房产交付给原告。 另查，涉案房产现抵押于第三人。 本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面适当履行。原告已经按合同约定支付了定金，其已履行了合同约定的义务。根据合同约定，被告应协助原告将涉案房产过户至原告名下。现涉案房产仍处于抵押状态，无法办理过户手续，故被告应先协助原告还清银行贷款、注销涉案房产的抵押登记。第三人作为债权人及抵押权人亦应协助原告还清涉案房产的贷款并在贷款还清后协助原告注销涉案房产的抵押登记。在涉案房产的抵押登记注销后，被告应协助原告将涉案房产过户至原告名下。被告未按合同约定办理解除抵押手续，其行为已构成违约，根据合同约定原告有权要求被告支付违约金。违约金以转让成交价为基数按日万分之五的标准，自2011年12月6日起算，暂计至2012年5月4日为人民币46,810元。原告仅主张46,500元，为其对自己权利的处分，本院予以准许。2012年5月4日以后的违约金原告可另行主张。被告虽办理了公证委托书，但被告未提供证据证明被告已将公证委托书交给原告或双方指定的第三方，其应承担举证不能的不利后果，故对被告的答辩意见本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告谢某旺、第三人中国光大银行深圳福X支行于本判决发生法律效力之日起三日内协助原告陈某杰还清被告尚欠第三人的全部贷款本金及利息并协助原告注销深圳市宝安区西乡街道铁仔路宝X雅苑A-X房产的抵押登记； 二、被告谢某旺于抵押登记注销后三日内协助原告陈某杰将位于深圳市宝安区西乡街道铁仔路宝X雅苑A-X房产过户至原告陈某杰名下； 三、被告谢某旺于本判决发生法律效力之日起三日内向原告陈某杰支付违约金人民币46,500元； 四、驳回原告陈某杰其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 受理费人民币481元及保全费人民币3,620元，均由被告负担。受理费及保全费原告已预交。 附本案相关法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》 第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
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