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《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的理解与适用

    一、起草制定该司法解释的指导原则

    《物业管理条例》的正式施行，为相关社会生活领域的和谐稳定奠定了积极的法治条件，更为人民法院在审判实践中准确裁判和妥善处理纠纷案件提供了权威的法律依据。但不容否认的是，该条例侧重于物业管理层面所作的规定，对实践中大量发生的物业服务纠纷往往存在针对性不强的问题。人民法院在审理物业服务纠纷案件过程中，更多的要通过适用民法通则、合同法特别是物权法等法律的相关规定去妥善解决矛盾争议。自2003年9月1日《物业管理条例》施行以来，如何解决物业服务纠纷案件审判工作中具体应用法律问题已经成为日益紧迫的课题。根据这种实际情况，《物业服务司法解释》的起草制定工作确立了这样几个指导原则：一是严循立法精神。立足于司法解释功能定位，严格按照民法通则、物权法、合同法等法律规定精神，确保解释内容符合立法宗旨和目的。二是平等保护当事人利益。注意广大业主和物业服务企业等物业服务法律关系各方当事人利益的平等保护，力求实现当事人间权利义务的平衡。三是民主原则。广泛听取社会各界意见、建议，努力做到兼听则明。四是针对性和可操作性原则。紧贴审判工作实践中的热点、难点问题，不务虚，不贪大求全，切实为审判实践提供统一的裁判依据。五是合理吸收法学研究成果原则。在满足审判实践需要的基础上，合理借鉴法学理论通说，确保学理上的妥当性。起草制定该司法解释的目的只有一个，就是依法履行好宪法、法律赋予最高人民法院的工作职责，通过司法解释的形式统一裁判尺度，维护法律的权威，切实做好物业服务纠纷案件民事审判工作。

    二、《物业服务司法解释》中的几个主要问题

    关于合法有效的物业服务合同对业主的约束力。

    实践中，经常会遇到业主以其并非物业服务合同(包括前期物业服务合同)当事人为由，拒绝接受合同约束的现象。根据《物业管理条例》第3章的相关规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以通过招投标或者经行政主管部门批准采用协议方式选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同。物权法第七十六条规定，选聘物业服务企业应当由业主共同决定。业主委员会根据《物业管理条例》的相关规定，与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同是在特定条件下，为维护业主利益和物业区域正常秩序而为。业主委员会按照授权与业主大会选聘的物业服务企业订立的物业服务合同，则是业主自治权行使的结果。无论是哪一个合同，业主虽然不是形式意义上的签订者，但其是物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。从这个角度看，物业服务企业是和业主而不是与业主委员会建立的物业服务法律关系。如果业主所提前述主张和抗辩成立，则势必导致物业服务关系发生紊乱。

    从另一个角度看，尽管学理上对物业服务合同的法律性质存在诸多争议，但就物业服务合同的内容看，尽管其存在一定的特殊性，但物业服务企业为作为委托人的业主办理物业服务事务、提供劳务，是实现合同目的的必要手段。同时，物业服务合同为双务、诺成及不要式合同，这与委托合同也是一脉相承的。就物业服务合同的有偿性而言，民事委托以无偿为原则，有偿为例外，而商事委托以有偿为原则。物业服务合同为商事合同，当然以营利为目的，属于有偿的委托合同。因此，学界通说主张应当借鉴委托合同的制度机理处理物业服务合同相关争议。综观前期物业服务合同以及物业服务合同，建设单位根据行政法规的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，依法与物业服务企业签订物业服务合同应当解释为法定的受托情形；而业主委员会代表全体业主依法签订的物业服务合同，既有行政法规依据，也有业主大会的决议和授权依据。不管是在哪种情形，业主都是实质上的委托人。根据合同法第四百零二条的规定，除非有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。据此，《物业服务司法解释》第1条前段规定，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

    关于物业服务企业就全部物业服务业务签订转委托合同以及物业服务合同中部分条款的效力。

    《物业管理条例》第四十条规定：物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。根据该规定，《物业服务司法解释》第2条第1款第(1)项规定，物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务一并委托他人，业主委员会或者业主请求确认该委托合同无效的，人民法院应予支持。实践中，相当一部分物业服务合同是由物业服务企业提供的格式文本。合同法第四十条规定：……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。据此，《物业服务司法解释》第2条第1款第(2)项规定，物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的，业主委员会或者业主请求确认该条款无效的，人民法院应予支持。

    关于物业服务企业的义务范围。

    实践中，很多物业服务合同约定内容并不十分详细，而对物业服务管理行为的规范很多是通过法律、法规规定或者相关行业规范来进行的。为更好地维护业主权益，《物业服务司法解释》第3条依据合同默示条款理论，合理扩充了物业服务企业应承担义务的依据范围，即不仅限于物业服务合同中的明示条款，也包括法律、法规规定、相关行业规范的相关规定。关于物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，因其对业主作出选聘决定具有重要作用，如果放任物业服务企业可以不受其自己的表示行为约束，一方面会动摇物业服务合同的订约基础，也会对业主合法权益造成损害。所以，该有关承诺等也应纳人物业服务企业应当承担义务的范围之内。根据《物业管理条例》第二条规定，物业服务企业应当承担的义务主要是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。就其义务量而言，《物业服务司法解释》第3条对物业服务企业应尽义务所做的规定并不会额外增加物业服务企业的义务。

    物业服务企业是否有权就业主相关妨害物业服务秩序的行为提起诉讼。

    物业服务企业与业主之间的物业服务关系具有一定的特殊性，其中很重要的一个方面就是全体业主将维护物业服务区域秩序的管理权交给物业服务企业。该权利行使的主要途径是对业主实施“人”的管理。业主实施妨害物业服务与管理的行为，既有可能是违反物业服务合同的违约行为，有时也可能是一种侵权行为。赋予物业服务企业以相应诉权，并未超出其对“人”管理权的行使边界，而且可以及时有效地制止不法行为。在实践中，其他业主往往都是要求物业服务企业去制止妨害、侵害行为，而不愿自己亲历亲为。由此可见，那种认为物业服务企业只不过是服务提供者，其没有权利就业主相关妨害物业服务秩序的行为提起诉讼的观点是不正确的。基于以上考虑，《物业服务司法解释》第4条规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

    如何理解欠费纠纷中业主据以抗辩的正当理由。

    《物业服务司法解释》第6条前段规定，业主抗辩需要基于正当理由。业主能否仅以物业服务企业没有把小区扫干净或者没有定期剪除花园里的杂草等一般违约行为作为拒交物业费用的理由，实践中存在不同观点。笔者认为，本条规定的正当理由，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。总之，司法实践中要对正当理由认真审查，从严掌握，防止业主滥用正当理由损害物业服务企业合法权益。

    三、关于司法解释的适用与实施

    关于物业使用人的准用。

    实践中，物业服务纠纷常常会涉及房屋的承租人、借用人等物业使用人。物业使用人虽然不是业主，但其居住生活在物业服务区域内，也应当受到物业服务合同、法律、法规以及管理规约的约束。从这个意义上说，司法解释应当同样适用于非业主的物业使用人。对此，《物业服务司法解释》第12条作出了明确规定。

    关于司法解释的施行时间。

    2007年8月26日，根据物权法的有关规定，国务院对《物业管理条例》作出了相应修改。物权法施行后，该法的相关规定势必对物业服务法律关系的规范和调整带来一定的影响。如果不对《物业服务司法解释》的时间效力进行适当限制，将有可能使得许多已经稳定的社会关系重新被打破，并引发大量纠纷案件。基于此种考虑，同时也为了在司法解释正式施行之前，给各界预留一个宣传学习的时间，并最大限度地通过自律、自纠的方式消化可能发生的纠纷案件，该司法解释将于2009年10月1日起施行。